在房地產(chǎn)市場的動態(tài)發(fā)展中，石家莊的房價走勢一直備受關(guān)注。近期，石家莊房價出現(xiàn)了連續(xù)下跌的情況，這一現(xiàn)象背后隱藏著怎樣的原因，未來又將走向何方呢？下面我們來深入剖析。
一、石家莊房價下跌的主要原因
依據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2023年1月，石家莊新建商品住宅價格環(huán)比下降0.2%，同比下降1.6%；二手住宅價格環(huán)比下降0.4%，同比下降2.4%。值得注意的是，這已經(jīng)是石家莊房價連續(xù)第十個月呈現(xiàn)下跌態(tài)勢。
石家莊房價下跌，主要源于市場供需失衡以及政策調(diào)控的影響。從市場層面來看，二手房成交量遠(yuǎn)低于掛牌量，大量存量房源難以售出。與此同時，政府實施的限購、限價、限售和限貸政策，也對房地產(chǎn)市場造成了一定的沖擊和壓力。
1. 市場供需失衡
石家莊市場上的存量房源數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了需求總量。安居客網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截至2023年2月28日，石家莊二手房掛牌量達(dá)到17.8萬套，而2023年1月份的二手房成交量僅為1.9萬套。
這意味著石家莊市場上近十倍的掛牌房源未能成交，形成了巨大的庫存壓力。這些存量房源中，一部分是投資客或改善型客戶在高價位時期購入的，由于政策限制或資金困難，無法出手或降價出售；另一部分則是剛需客戶在低價位時期購買的，他們因?qū)ξ磥矸績r持悲觀態(tài)度，或者對自身居住條件不滿意，想要換房或賣房。不同類型的賣方都面臨著買方稀缺或議價空間小的困境。
2. 政府調(diào)控政策
為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、遏制投機(jī)炒作，石家莊政府出臺了一系列調(diào)控政策，主要包括：
- 限購：自2017年9月起，非本市戶籍居民在本市范圍內(nèi)只能購買一套住房，并且需提供連續(xù)24個月以上（含）在本市繳納個人所得稅或社會保險證明。
- 限價：自2017年10月起，新建商品住宅銷售價格不得高于當(dāng)?shù)卣硕ǖ膬r格。
- 限售：自2017年10月起，新建商品住宅自取得不動產(chǎn)權(quán)證書之日起5年內(nèi)不得上市交易。
- 限貸：自2017年9月起，首套普通住宅最低首付款比例為30%，非普通住宅最低首付款比例為40%；二套普通住宅最低首付款比例為50%，非普通住宅最低首付款比例為70%。
這些政策的初衷是保障剛需和改善型需求，抑制投資和投機(jī)需求，維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。然而，它們也給市場帶來了一定的沖擊和壓力。一方面，限購政策限制了外地人和本地人購房的權(quán)利，降低了市場的流動性和活躍度；另一方面，限價和限售政策影響了開發(fā)商的盈利空間和銷售策略，導(dǎo)致新房供應(yīng)減少和價格下調(diào)。再者，限貸政策增加了購房者的資金壓力和負(fù)擔(dān)，降低了購房者的購買意愿和能力。
二、石家莊房價未來走勢
石家莊房價的未來走勢受到多種因素的影響，難以一概而論。從中長期來看，石家莊面臨著發(fā)展機(jī)遇和區(qū)域協(xié)同效應(yīng)，如河北省獲得國家戰(zhàn)略層面的支持，自貿(mào)試驗區(qū)、雄安新區(qū)和北京冬奧會等項目將帶來新的動力和機(jī)遇。這些項目對石家莊市產(chǎn)生積極的影響，增強(qiáng)了其競爭力和吸引力。石家莊房價可能會穩(wěn)定和回升，但需要時間和政策的配合。從短期來看，石家莊房價可能會繼續(xù)下跌或徘徊在低位。
二手房市場仍存在供大于求、庫存過高、價格下跌等問題。政府堅持限購政策，限制了購房者和開發(fā)商的操作空間。這些因素可能導(dǎo)致房價繼續(xù)下跌或徘徊在低位。
1. 中長期看好
石家莊作為省會城市，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和發(fā)展?jié)摿Α８鶕?jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2022年，石家莊市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到6490.3億元，同比增長6.4%；全社會固定資產(chǎn)投資完成4427.7億元，同比增長10.2%；社會消費品零售總額達(dá)到2633.4億元，同比增長8.7%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為46104元，同比增長9.1%；農(nóng)村居民人均可支配收入為21227元，同比增長10.4%。
這些數(shù)據(jù)表明石家莊市經(jīng)濟(jì)保持了穩(wěn)定增長的態(tài)勢。
同時，石家莊市得益于國家戰(zhàn)略層面的支持和區(qū)域協(xié)同效應(yīng)的帶動。近年來，河北省獲得了國家多項重大戰(zhàn)略項目的落地或承辦：
- 自貿(mào)試驗區(qū)：2020年8月30日，國務(wù)院正式批復(fù)同意設(shè)立河北自由貿(mào)易試驗區(qū)。河北自貿(mào)試驗區(qū)分為三個片區(qū)：雄安片區(qū)、正定片區(qū)和曹妃甸片區(qū)。其中正定片區(qū)位于石家莊市正定縣境內(nèi)，規(guī)劃面積約為33.29平方公里。
- 雄安新區(qū)：2017年4月1日，中共中央、國務(wù)院決定設(shè)立河北雄安新區(qū)，作為北京非首都功能疏解的承載地和京津冀協(xié)同發(fā)展的重要引擎。雄安新區(qū)位于河北省保定市雄縣、容城縣和安新縣三縣交界處，規(guī)劃面積約為2000平方公里。
雄安新區(qū)將重點打造綠色智慧新城、國家創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展引領(lǐng)區(qū)、千年大計、國家大事。
- 北京冬奧會：2022年2月4日至20日，北京將舉辦第24屆冬季奧林匹克運動會，成為世界上第一個既舉辦過夏季奧運會又舉辦過冬季奧運會的城市。北京冬奧會分為三個賽區(qū)：北京賽區(qū)、延慶賽區(qū)和張家口賽區(qū)。其中張家口賽區(qū)位于河北省張家口市崇禮區(qū)，距離石家莊市約為200公里。張家口賽區(qū)將承辦冬奧會的6個大項和50個小項，包括跳臺滑雪、單板滑雪、自由式滑雪、越野滑雪、北歐兩項和生物課等項目。北京冬奧會將為河北省帶來巨大的經(jīng)濟(jì)和社會效益，提升河北省的國際影響力和知名度。
這些項目對石家莊市產(chǎn)生積極的影響，增強(qiáng)了其競爭力和吸引力。一方面，這些項目將促進(jìn)石家莊市與北京、天津等城市的交通、經(jīng)濟(jì)、文化等方面的融合和協(xié)作，提高石家莊市的區(qū)域地位和功能；另一方面，這些項目將帶動石家莊市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、人才引進(jìn)培養(yǎng)等方面的發(fā)展，提高石家莊市的綜合實力和品質(zhì)。
因此，從中長期來看，石家莊房價可能會穩(wěn)定和回升，但需要時間和政策的配合。隨著國家戰(zhàn)略支持和區(qū)域協(xié)同效應(yīng)的增強(qiáng)，石家莊市將迎來新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。政府適時調(diào)整調(diào)控政策，并放松一些限制條件，可能會刺激購房者的購買意愿和能力，促進(jìn)房價回暖。
2. 短期看淡
盡管石家莊市有著良好的發(fā)展前景和潛力，但是短期內(nèi)石家莊房價可能會繼續(xù)下跌或徘徊在低位。二手房市場仍存在供大于求、庫存過高、價格下跌等問題。政府堅持限購政策，限制了購房者和開發(fā)商的操作空間。這些因素可能導(dǎo)致房價繼續(xù)下跌或徘徊在低位。
1. 二手房市場低迷
如前文所述，石家莊二手房市場上的存量房源數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了需求總量，形成了巨大的庫存壓力。這些存量房源中，一部分是投資客或改善型客戶在高價位時期購入的，由于政策限制或資金困難，無法出手或降價出售；另一部分則是剛需客戶在低價位時期購買的，他們因?qū)ξ磥矸績r持悲觀態(tài)度，或者對自身居住條件不滿意，想要換房或賣房。
不同類型的賣方都面臨著買方稀缺或議價空間小的困境。
根據(jù)安居客網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，2023年2月，石家莊二手房均價為10497元/平方米，較2022年2月下降了5.6%。同時，石家莊二手房掛牌量為17.8萬套，較2022年2月增加了141%。這些數(shù)據(jù)表明石家莊二手房市場供大于求，價格下跌的態(tài)勢仍在持續(xù)。
2. 政府調(diào)控政策不放松
為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、遏制投機(jī)炒作，石家莊政府實施了一系列的調(diào)控政策，包括限購、限價、限售和限貸等。這些政策雖然有利于保障剛需和改善型需求，抑制投資和投機(jī)需求，維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，但是它們也對市場造成了一定的沖擊和壓力。
一方面，限購政策限制了外地人和本地人購房的權(quán)利，降低了市場的流動性和活躍度；另一方面，限價和限售政策影響了開發(fā)商的盈利空間和銷售策略，導(dǎo)致新房供應(yīng)減少和價格下調(diào)。再者，限貸政策增加了購房者的資金壓力和負(fù)擔(dān)，降低了購房者的購買意愿和能力。
目前，石家莊政府并沒有放松調(diào)控政策的跡象。2023年1月22日，石家莊市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住宅銷售價格行為的通知》，要求各開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行限價政策，不得以任何理由
