近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)不斷，而惠州樓市更是引發(fā)了廣泛關(guān)注。有消息傳出，惠州如今遍地都是“送首付”的項(xiàng)目，這一現(xiàn)象猶如一顆重磅炸彈投入平靜的湖面，激起層層漣漪。
開發(fā)商直接將首付的款項(xiàng)轉(zhuǎn)給客戶，客戶再刷進(jìn)賬戶辦理按揭，實(shí)際上就等同于零首付直接供房。
甚至還有傳言稱，中介為了促成賣房交易，手段近乎無下限。例如，交兩萬首付，用女方名字買房，中介就能含淚血賺5、6萬傭金。這一系列操作，可謂是讓人眼花繚亂，不禁讓人感嘆：“一波操作猛如虎，這般景象刺不刺激？”
盡管我們無法確定中介無下限賣房的傳言是否屬實(shí)，但從這些現(xiàn)象中，我們能從側(cè)面清晰地看到，如今惠州為了推動(dòng)房產(chǎn)銷售，可謂是不遺余力。
據(jù)媒體報(bào)道，除了個(gè)別央企開發(fā)的項(xiàng)目外，整個(gè)惠州近9成以上的項(xiàng)目都在執(zhí)行低首付甚至零首付方案。
有些開發(fā)商要求購(gòu)房者攜帶兩張銀行卡前往售樓處，購(gòu)房者先交付定金后，開發(fā)商會(huì)立即將首付款打入其中一張卡，購(gòu)房者再把這筆錢轉(zhuǎn)到自己的另一張卡，最后打給預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。放眼整個(gè)惠州樓市，房?jī)r(jià)已然呈現(xiàn)出一片“腰斬”的態(tài)勢(shì)。
樓市的競(jìng)爭(zhēng)殘酷無情，在這場(chǎng)激烈的角逐中，弱者往往會(huì)被無情地淘汰。那些經(jīng)濟(jì)發(fā)展較弱的城市，樓市已不再遵循傳統(tǒng)的周期規(guī)律，在市場(chǎng)上行時(shí)不見上漲，而在市場(chǎng)下行時(shí)卻跌得慘不忍睹。
最近，惠州樓盤大幅降價(jià)的消息鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，已經(jīng)持續(xù)了一個(gè)多星期。簡(jiǎn)單來說，這是由兩個(gè)樓盤的降價(jià)行為引發(fā)的一場(chǎng)樓市風(fēng)暴。
惠陽(yáng)的東方鉑悅府，將原本備案單價(jià)1.5萬/㎡的房子，以8600元/㎡的價(jià)格銷售，還推出零首付、送車位的大促銷活動(dòng)，一下子賣出了100多套房。
大亞灣的海倫堡臻悅府更是驚人，備案均價(jià)1.47萬/㎡的房子，銷售價(jià)僅為6800 - 7200元/㎡，相當(dāng)于4.8折賣房，成為了惠州降價(jià)幅度最大的樓盤。
這兩個(gè)樓盤原本只是想在低迷的市場(chǎng)中通過降價(jià)來?yè)屨际袌?chǎng)份額，然而由于降價(jià)幅度太大，引發(fā)了一連串的連鎖反應(yīng)。
東方鉑悅府已交房的業(yè)主們發(fā)起了維權(quán)行動(dòng)，他們拉著條幅在售樓部門口高呼“還我車位”。管理部門起初表示降價(jià)賣房屬于市場(chǎng)行為，但隨著事件的不斷發(fā)酵，局面逐漸失控，東方鉑悅府最終被勒令封盤。
降價(jià)的截圖、4.8折賣房的信息在網(wǎng)絡(luò)上廣泛傳播，這又將原本就不景氣的惠州樓市再次推到了輿論的風(fēng)口浪尖，“惠州樓市崩盤”的聲音此起彼伏。
雖然以上個(gè)別項(xiàng)目因?yàn)橐鸬姆错戇^大而被暫時(shí)叫停封盤，但實(shí)際上，還有更多的樓盤正在進(jìn)行打折促銷活動(dòng)，而且促銷手段花樣百出。
惠城的碧桂園十里江南，房?jī)r(jià)從一萬多降到了7字頭，降價(jià)幅度超過30%；金悅?cè)A府推出單價(jià)8千 + 的優(yōu)惠，還贈(zèng)送40年車位的使用權(quán)；中駿·雍景府最高可立減61萬元，相當(dāng)于打6.2折；梵高的花園部分產(chǎn)品享受8.5折優(yōu)惠……如此看來，惠州樓市的降價(jià)幅度之大，令人咋舌。
惠州樓市主打臨深概念，主要承接深圳外溢的剛需購(gòu)房需求。此前，還有深圳客的購(gòu)房需求支撐著市場(chǎng)。在深圳二手房指導(dǎo)價(jià)實(shí)施期間，大家認(rèn)為惠州沒有承接深圳外溢需求是受行情影響，這也情有可原。
然而，如今深圳二手房指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)放開，但惠州樓市依然沒有明顯的起色，市場(chǎng)十分冷清。深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有太大的發(fā)展空間，外溢的購(gòu)房需求就像一塊巨石沉入海底，毫無蹤跡，惠州樓市最后的一絲希望也徹底破滅了。
那么，惠州樓市究竟有多慘淡呢？讓我們來看一組數(shù)據(jù)。近十年里，惠州每年住宅的網(wǎng)簽量大多都在10萬套以上，在2015 - 2020年期間，每年的網(wǎng)簽量從未低于13萬套，2016年更是達(dá)到了巔峰，網(wǎng)簽量高達(dá)17萬套。
但在剛剛過去的2022年，整個(gè)惠州商品住宅全年網(wǎng)簽量只有63348套，創(chuàng)下了近十年的最低紀(jì)錄。
今年3月，惠州樓市一度迎來了小陽(yáng)春，一手住宅成交量上升至9400套。但好景不長(zhǎng)，到了今年4月，成交量又回落到了5687套。
二手房市場(chǎng)也不容樂觀，掛牌價(jià)格持續(xù)下跌，惠城、仲愷、惠東等地區(qū)的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了不同程度的下降。
對(duì)深圳客戶的高度依賴只是惠州樓市波動(dòng)性大的一個(gè)原因，更為根本的原因是惠州房子的供給嚴(yán)重過剩。
目前，惠州一手住宅的庫(kù)存量已經(jīng)達(dá)到1717萬平方米，去化周期約為34個(gè)月，也就是說，要將近3年的時(shí)間才能賣完這些房子。
尤其是臨深熱門區(qū)域的大亞灣，庫(kù)存量最高，達(dá)到了334.2萬平方米。新房都難以銷售出去，更何況是二手房呢？
一位在惠州的朋友透露，現(xiàn)在去惠州購(gòu)買二手房，基本上可以直接將價(jià)格對(duì)半砍。即便如此，惠州的二手房市場(chǎng)仍然成交低迷，業(yè)主們努力降價(jià)賣房，卻依然難以找到買家，真切地體會(huì)到了什么叫“越努力越不幸”。
在此需要提醒大家，惠州這種“腰斬式”賣房的現(xiàn)象，僅僅只是一個(gè)開端。
未來，類似的情況可能會(huì)越來越多，尤其是那些低能級(jí)、高庫(kù)存的中小城市。
根據(jù)克爾瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國(guó)3000個(gè)板塊中，有19個(gè)板塊的庫(kù)存消化周期超過6年，而在這19個(gè)板塊中，惠州就占據(jù)了4個(gè)。此外，像大連、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、蘭州等城市，也面臨著巨大的去庫(kù)存壓力。
這些中小城市由于人口流失嚴(yán)重、經(jīng)濟(jì)發(fā)展乏力、產(chǎn)業(yè)支撐不足，卻盲目模仿大城市過度炒房、過度開發(fā)、盲目建設(shè)新區(qū)和新城，只學(xué)會(huì)了圈地賣房，卻沒有學(xué)到可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)。這就導(dǎo)致在市場(chǎng)行情不好的時(shí)候，出現(xiàn)了大量的庫(kù)存，去化周期長(zhǎng)達(dá)數(shù)年。
從去年到現(xiàn)在，各種松綁政策和利好措施已經(jīng)基本出盡，對(duì)于這些城市來說，除了降價(jià)賣房，似乎已經(jīng)沒有其他的出路了。
更為可怕的是，如果市場(chǎng)行情沒有好轉(zhuǎn)，這些新房消化周期長(zhǎng)、庫(kù)存高的三四線城市，很可能會(huì)陷入房?jī)r(jià)下跌的惡性循環(huán)：賣不出房就降價(jià)賣房，降價(jià)后依然賣不出去，就只能再次降價(jià)賣房……
一手房銷售困難，二手房的流通性也基本喪失。而像北京、上海、深圳這樣的一線城市，則基本不會(huì)出現(xiàn)“腰斬式”賣房的現(xiàn)象。
因?yàn)檫@些熱門城市受到嚴(yán)格的監(jiān)管，一旦出現(xiàn)破壞市場(chǎng)秩序的行為，會(huì)立即受到嚴(yán)厲的處罰。經(jīng)過這樣的市場(chǎng)洗禮，一線城市與其他城市之間的差距將會(huì)越來越大。
對(duì)于那些在三四線城市擁有多套房產(chǎn)的人來說，需要加快房產(chǎn)置換的步伐，即使可能需要承受一定的損失，也要將房產(chǎn)置換到一線城市或強(qiáng)二線城市。否則，這次房產(chǎn)貶值帶來的損失和時(shí)間成本，可能會(huì)超出你的想象。
按照這樣的趨勢(shì)發(fā)展下去，房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化將會(huì)進(jìn)一步加劇，富人和普通人之間的差距也會(huì)越來越大。無論房?jī)r(jià)漲跌，無論樓市如何變化，最終受到傷害的往往還是普通老百姓。
所以，與其一味地抱怨，不如認(rèn)清現(xiàn)實(shí)。我們都是被時(shí)代浪潮裹挾的普通人，在面對(duì)時(shí)代的變革時(shí)，要盡量了解市場(chǎng)趨勢(shì)，避免陷入風(fēng)險(xiǎn)過高的境地。在遭遇損失時(shí)，也要盡可能地降低損失。無論是房產(chǎn)買賣、工作生活還是人生選擇，都是如此。在無法選擇的情況下，我們要盡力保全自己。
文：櫻桃在深圳，博學(xué)藝術(shù)家
