在房地產(chǎn)市場中，回遷房常因價格相對較低吸引不少購房者目光，但實際上，買回遷房可能“坑死人”，這也是很多內(nèi)行不建議購買的原因。回遷房是開發(fā)商征收土地時賠給回遷戶的房子，其存在諸多風(fēng)險。從產(chǎn)權(quán)方面看，部分回遷房可能沒有完整產(chǎn)權(quán)或無法及時辦理產(chǎn)權(quán)證書，這會讓購房者面臨權(quán)益無法保障的問題。交易過程也不簡單，可能涉及原房主反悔、一房多賣等情況。而且，回遷房的房屋質(zhì)量、小區(qū)配套設(shè)施等，相較于正規(guī)商品房也可能存在差距。因此，購買回遷房需格外謹(jǐn)慎。
在城市升級改造的過程中，開發(fā)商如果需要征用土地，位于被征用土地上的現(xiàn)狀建筑，就需要拆除搬遷。而開發(fā)商以實物方式補償給拆遷戶的房子，通常被稱為回遷房。很多人在買房的時候會通過不同的渠道購買，除了從開發(fā)商手里購買期房，或者從二手房市場購買舊房，還有一種情況，就是從拆遷戶的手里購買回遷房。為何有些人會去購買回遷房呢？主要因為回遷房具有二個優(yōu)點：
第一，價格比較便宜。在對拆遷戶進行補償時，開發(fā)商有時候會單獨開發(fā)一個小區(qū)作為安置小區(qū)，有時候則是在對外銷售的樓盤中，穿插進一些回遷房。但是無論回遷房處在什么樣的樓盤中，相比較而言價格都是非常便宜的，有時候能比市場商品房的售價便宜20%～30%。這是在房價高企的情況下，回遷房之所以能夠吸引購房者的主要原因。而且回遷房的面積大多數(shù)是中小戶型，非常適合收入不高的年輕人居住。回遷房賣得很便宜，并非是回遷戶自愿虧本出售，而是開發(fā)商前期通過拆除低樓層的房子，建造了更多層的高樓，利潤已經(jīng)翻了無數(shù)倍，因此在拆遷補償上，才能有讓步的空間；拆遷戶到手的房子遠低于市場價，也就有了向購房者讓步的余地。
第二，位置比較優(yōu)越。買房不是買房子的本身，而是買房子背后的資源。位置決定房子價格，位置優(yōu)越的房子，上漲空間也大。凡是能夠遇到拆遷機會的房子，位置優(yōu)勢往往是吸引開發(fā)商投資的原因之一。比如很多棚改項目中被拆除的老房子，都位于城市的核心板塊。而不少房子拆除以后就在原址上建造高層住宅，位置優(yōu)勢是最讓域外購房者為之心動的。特別是城鎮(zhèn)化擴容之初在原址上建造的回遷房，周邊醫(yī)療、教育等資源齊全，小區(qū)配套設(shè)施完善，交通出行方便快捷，入手后居住生活非常方便。
那么，回遷房能買嗎？按照內(nèi)行人的看法，需要具體情況具體分析。首先，如果回遷房已經(jīng)辦理了房產(chǎn)證，并且已過了限售的時間，就能和其他的普通二手房一樣，走正常的房屋交易流程，這種情況下當(dāng)然是可以購買的。但是在大多數(shù)情況下，購買回遷房需要承擔(dān)很大的風(fēng)險，因為回遷房的“坑”至少有6個：
第一，回遷房不易辦理房產(chǎn)證。很多回遷房是沒有房產(chǎn)證的，只有一份與開發(fā)商簽訂的回遷協(xié)議。如果想辦理房產(chǎn)證，就需要等整個小區(qū)的房子賣完了，開發(fā)商才能給回遷房補齊辦證手續(xù)。因為開發(fā)商如果先給回遷戶辦理了房產(chǎn)證，回遷戶就可以將房子賣掉變現(xiàn)，影響開發(fā)商的房子銷售；而且因為回遷房的價格便宜，回遷戶在賣房的時候很可能大幅降價，就會擾亂開發(fā)商的市場定價，導(dǎo)致開發(fā)商的房子更難賣掉。而回遷協(xié)議是開發(fā)商與回遷戶私下簽訂的商業(yè)協(xié)議，是無法辦理房產(chǎn)證的。但是沒有房產(chǎn)證的房子，就不能遷入戶口，小孩子也上不了學(xué)，房子也就失去了金融屬性。因此如果買了沒有證的回遷房，辦證的時間往往無法確定，甚至?xí)b遙無期。比如開發(fā)商因為資金鏈斷裂導(dǎo)致房子被銀行收回，或者因為債務(wù)問題房子被法院封存、扣押等情況下。
第二，購買回遷房的資金壓力大。正是由于多數(shù)回遷房都辦不下來房產(chǎn)證，所以回遷戶才會賣得比較便宜。否則一旦證書拿到，房子可以進入市場正常交易了，誰還會低于市場價便宜賣呢？而沒有房產(chǎn)證的回遷房，銀行是不會給申請人做貸款的，那么購房者就需要準(zhǔn)備全款才能買下。但是回遷房的價格再便宜，在房價高高在上的當(dāng)下，一套房子的總價也不是一筆小數(shù)字，購房者想要一下子拿出一大筆的現(xiàn)金，也是非常不容易的。因此購買回遷房的壓力，遠比購買新房或其它二手房的壓力大，畢竟只有辦理了房產(chǎn)證，才可以申請抵押貸款。
第三，房價一旦上漲，賣方有可能會反悔。回遷房買的時候雖然很便宜，但是只要一天沒有辦下來房產(chǎn)證，房子的所有權(quán)就仍然歸回遷戶所有。而房價是在不斷上漲的，一旦房子的市值價與當(dāng)初的成交價形成較大差距，到了房子能夠辦證的時候，有些回遷戶就會找各種各樣的借口，不配合購房者辦證。他們的真實目的只有一個，那就是不愿意接受當(dāng)初的交易價，想按照市價讓購房者加錢。遇到這種情況，購房者就成了弱者，著急也沒有用，很多人就會被賣方牽著鼻子走，被迫再加一些錢才能去房管局辦手續(xù)。特別是那些買房子準(zhǔn)備給子女上學(xué)的購房者，遇到這種情況可以說是有苦難言，只能乖乖地就范。
第四，如果發(fā)生債務(wù)糾紛，購房者的利益嚴(yán)重受損。在等待給房子辦證的這段時間，如果回遷戶因為與他人發(fā)生債務(wù)糾紛，導(dǎo)致該套房子被法院扣押，法院雖然也承認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同有效，但是需要執(zhí)行拍賣房產(chǎn)用于抵押債務(wù)的時候，法院并不會將拍賣所得優(yōu)先賠給購房者，而是會賠給與賣方發(fā)生經(jīng)濟糾紛的第三方。至于購房者想討回購房款，只能另案起訴，而且失去了財產(chǎn)保全的機會，將陷入長期的債務(wù)糾紛之中。畢竟法院將已出售的房子進行拍賣，多數(shù)是因為債務(wù)人的名下只有這一套房產(chǎn)。而少數(shù)賣方正是抓住了這一點，如果購房者不能按照自己的要求加價，就會制造虛假債務(wù)，故意讓法院拍賣掉房子，讓購房者兩手空空。當(dāng)然了，這只是賣方預(yù)設(shè)的圈套而已，但損失最大的，一定是購買回遷房的人。
第五，回遷房的居住體驗較差。所謂一分錢一分貨，正是由于回遷房的價格比較便宜，因此開發(fā)商補償給回遷戶的房子，無論所處樓層、朝向、所在小區(qū)位置、戶型以及房子周圍公共服務(wù)資源配置等，都是整個小區(qū)中最差的。比如一些回遷房會被分配在整個樓棟的邊角旮旯位置，通風(fēng)采光效果很差，房子的戶型不夠方正，浪費的空間比較多，公攤面積也比其它房子大，而且整棟樓也不是正南正北朝向等。這樣的房子即便入手時再便宜，想轉(zhuǎn)手也很難賣掉，更不要說賣出高價。而且一些純安置小區(qū)的物業(yè)、保潔、治安等方面，都沒有正常商品房小區(qū)管理到位，居住的人員素質(zhì)也參差不齊，垃圾隨便丟棄、車輛亂停亂放、外來人員隨便進出、公共場所大聲喧嘩的情況比較普遍，居住體驗遠不如其它小區(qū)好。
第六，回遷房的投資屬性低。如果一個小區(qū)是回遷房與商品房混搭的小區(qū)，或者整個小區(qū)全都是安置戶，最常見的情況是臟亂差。比如有人將地上車庫改做小超市，每天人來人往吵亂不堪，有的人將車子停放在消防通道上造成安全隱患，而有的人夏天光著背、赤著腳聚集在樓梯口打牌、下棋，有的人則隨地吐痰，遛狗不牽繩，半夜高聲喧嘩等。而所在小區(qū)的物業(yè)通常只知道收錢，不知道管理、護理，形同虛設(shè)。因此凡是臟亂差的小區(qū)，不僅居住品質(zhì)在不斷下降，房價也很難漲上去，因為低品質(zhì)的小區(qū)根本無人投資，無法帶動房價上漲。
總而言之，回遷房不是不能買，但前提是等辦理了房產(chǎn)證以后才能買。購房者不能因為回遷房的價格便宜就急于下手，所謂便宜沒好貨，任何便宜的東西都是有原因的。而一旦匆匆忙忙地買了回遷房，除了需要承擔(dān)全款購買的資金壓力，還有可能買到房型、位置和樓層都不夠理想的房子；一旦遇到不誠信的賣房人，輕則追加錢款才能辦理房產(chǎn)證過戶，重則會落個“錢、房兩空”的結(jié)局。
