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第二個房東逃走了，大房東可以把我趕走嗎？
社交小白回避陷阱：001 |第二個房東逃走了，大房東能把我趕走嗎？
小白今年才畢業(yè)，單在魔幻城市工作并不容易。受新的王冠流行影響二房東加盟，他的第一份工作的薪水遠(yuǎn)低于預(yù)期。但是小白并不灰心。他相信以后會好起來的。特別是當(dāng)小白剛剛租了一套新裝修的公寓時，這是被列為第二房東的長期出租公寓。另一方告訴小白，只要一次性支付12個月的租金，就可以免除3個月的租金。盡管一次性付款有點貴，但三個月免租和一年的平均月租金低于他的預(yù)算。小白咬緊牙關(guān)，要求一家人一次性付房租。看到工作和租金定下來后，下一步就是努力賺錢，小白有點自鳴得意。
沒想到，我剛住了不到1個月。忙碌了一天之后，小白下班回家，在門上看到一條告示，說大房東已被釋放，因為第二個房東欠房租超過1個月。在租賃合同中，必須收回房屋，小白必須在一周內(nèi)搬出。小白有點困惑。他已經(jīng)付了一年租金。第二個房東尚未支付租金。大房東應(yīng)該去第二個房東。他為什么要開車離開自己？
長期出租公寓“爆炸性的雷聲”并不是什么新鮮事，小白的情況也不是孤立的情況。即使從第二個人的房東那里租公寓，第二個人的房東也常常會拖欠付款。那么，如果第二個房東不能在短期內(nèi)聯(lián)系到，那么大房東是否有權(quán)收回房屋？租戶應(yīng)如何保護(hù)自己的權(quán)利？
|科普時間|
在討論這兩個問題之前，讓我們談?wù)剝蓚€基本的法律知識點。一個是債權(quán)的相對性，另一個是財產(chǎn)權(quán)的絕對性。
作為租戶，小白有權(quán)使用租用的房屋，原因是他和第二個房東已簽署“房屋租賃合同”，第二個房東有權(quán)轉(zhuǎn)租。大房東沒有義務(wù)向小白提供租賃的房屋。作為出租人需要履行的合同義務(wù)。相比之下，小白不必作為大房東的承租人支付租金和其他合同義務(wù)。
大房東是租賃房屋的所有者。如果第二個房東無權(quán)轉(zhuǎn)讓，并且大房東與小白之間沒有合同關(guān)系，那么大房東有權(quán)讓小白隨時出走！
一、大房東是否有權(quán)收回房屋？
如前所述，如果第二個房東沒有轉(zhuǎn)包權(quán)，那么第一個問題的答案是肯定的，也就是說，大房東有權(quán)從小白那里收回房屋。
無權(quán)轉(zhuǎn)租的情況包括：
a第二個房東失去轉(zhuǎn)包權(quán)，因為主要房東與第二個房東之間的租賃合同無效，被終止或取消；
b因為主要房東不同意轉(zhuǎn)租，因此第二個房東無權(quán)自始至終進(jìn)行轉(zhuǎn)租。
因此，在第二房東拖欠主房東的租金后，如果主房東根據(jù)合同①或依法單方面終止與第二房東的租賃合同，則第二房東與小白之間的租賃。合同立即失去了履行的基礎(chǔ)。在上述情況下，即使小白與第二個房東簽訂的租賃合同沒有終止，小白已支付了一定的租金，大房東仍可以根據(jù)其房屋所有權(quán)收回房屋。
①租賃合同中的共同條款：“如果承租人拖欠租金超過幾天，出租人有權(quán)單方面終止合同并收回房屋。”
②《中華人民共和國合同法》第227條：“如果承租人無正當(dāng)理由未能付款或延遲支付房租，則出租人可以要求承租人在合理的期限內(nèi)付款。承租人不在期限內(nèi)付款。是的，出租人可以終止合同。”
面對如此pre可危的局勢，小白當(dāng)然不想等待死，所以他提出了以下解決方案：
計劃A：我可以將第二個房東的租金支付給大房東嗎？
計劃B：長期公寓不是中介人嗎？我和他們之間的合同可以視為傭金合同還是中介服務(wù)合同？
計劃C：我只是不動，大房東可以和我做什么？
對于第一種選擇，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛法律若干適用問題的解釋》第十七條，小白可以為房屋租賃支付租金和違約金。避免第二房東被取消大房東與第二房東之間的租賃合同被取消，以免造成在街上睡覺的災(zāi)難。但是實際上，由于第二個房東已經(jīng)支付了一年的租金，因此租戶通常無法花更多的錢向大房東支付房租。
《最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛的若干法律適用問題的解釋》第十七條：“由于承租人欠房租，出租人要求解除合同，因此，分租人如果使用拖欠的租金和違約金來捍衛(wèi)出租人的解除合同權(quán)利，人民法院應(yīng)予以支持，但轉(zhuǎn)租合同無效。分租方代表分租方超出應(yīng)付租金的數(shù)額，可以抵消租金或從租戶處收回。”
對于第二種選擇，如果可以將大房東和第二個房東之間建立的法律關(guān)系視為委托關(guān)系/中介服務(wù)關(guān)系，那么大房東和小白將直接建立租賃法律關(guān)系。房東無權(quán)從小白那里收回房屋。但是不幸的是，實際上，大房東與第二房東之間簽訂的合同很難被確認(rèn)為傭金合同/中介服務(wù)合同。雙方經(jīng)常就“租賃期限”，“租金標(biāo)準(zhǔn)和付款方式”以及“違約責(zé)任”達(dá)成一致。無論第二個房東是否在轉(zhuǎn)租，大房東都有??權(quán)收取固定的月租金，這與租賃合同的特征相符。
關(guān)于第三種選擇，大房東已經(jīng)采取了對策，即持有房地產(chǎn)證書代替租賃房屋的鎖，并將行李扔在走廊上以控制敵人。此選項確實是不可取的。
二、租戶應(yīng)如何保護(hù)自己的權(quán)利？
在第二個房東的付款失控的情況下，大房東和租戶都是受害者。大房東不能按時收取租金。房客更有可能面臨“房屋和財富兩全喪失”的局面。只有第二個房東可以利用它。揮霍所有來之不易的房客的錢。
因此，受害人應(yīng)該坐下來商討解決辦法，看看他們是否可以退后一步，讓大房東繼續(xù)把房子租給房客，同時減少部分租金，而不是繼續(xù)互相傷害。 。同時，租戶可以收集盡可能多的證據(jù)，包括租賃合同，轉(zhuǎn)讓憑證以及與中介的聊天記錄。涉及犯罪欺詐的，可以向公安機(jī)關(guān)舉報，公安機(jī)關(guān)可以追回經(jīng)濟(jì)損失；如果不涉及刑事欺詐，您可以在人民法院起訴第二個房東，并通過人民法院的執(zhí)行程序追回經(jīng)濟(jì)損失。
維權(quán)之路漫長。我們通常沒有能力去承擔(dān)2萬到3萬元人民幣的損失，即使提起訴訟并下達(dá)了判決，付款也可能無法成功執(zhí)行。因此，對于需要從第二個房東租房的租戶來說，在確定租金和簽訂合同的過程中要特別注意并謹(jǐn)慎選擇。
以下建議僅供參考：
1.確認(rèn)長期出租公寓的資格：從事房屋租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)應(yīng)依法注冊為市場主體，取得營業(yè)執(zhí)照，并明確擁有經(jīng)營范圍內(nèi)的房屋租賃業(yè)務(wù)；個人轉(zhuǎn)租住房單位或房間達(dá)到市政府規(guī)定規(guī)模的，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場主體登記。盡量不要選擇剛剛成立的房屋租賃公司。
2.確認(rèn)第二位房東的主要資格：要求第二位房東提供與大房東簽署的租賃合同，房屋所有權(quán)證書和第二位房東的身份證明（營業(yè)執(zhí)照或身份證），以確認(rèn)是否第二個房東有權(quán)轉(zhuǎn)租。
3.避免“高收入低租金”：在第二房東和大房東簽訂的租賃合同中確認(rèn)“租金標(biāo)準(zhǔn)”等相關(guān)內(nèi)容，并盡量避免“高收入低租金” “情況，即第二個房東要大房東支付的租金高于向租戶收取的租金。
4.避免“長期收付款和短付款”：在第二個房東和主要房東簽訂的租賃合同中確認(rèn)“租金支付方式”和其他相關(guān)內(nèi)容，并避免“長期”第二種房東通過各種優(yōu)惠待遇吸引租戶一次支付半年或一年的租金二房東加盟，然后以每月支付的形式支付給大房東。租戶應(yīng)盡力選擇每月或每季度向第二個房東支付租金。
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