青島藍(lán)谷，這片備受矚目的區(qū)域，其發(fā)展前景一直是大眾熱議的焦點(diǎn)。曾幾何時，它被貼上“樓市四大坑”的標(biāo)簽，讓不少人對其未來心存疑慮。然而，如今青島藍(lán)谷正展現(xiàn)出全新的活力。從政策層面看，政府不斷加大對海洋科技、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的扶持力度，吸引眾多科研機(jī)構(gòu)和企業(yè)入駐。在產(chǎn)業(yè)布局上，海洋經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)注入強(qiáng)大動力。同時，基礎(chǔ)設(shè)施也在逐步完善，交通、教育、醫(yī)療等配套不斷提升。那么，青島藍(lán)谷究竟能否突破以往印象實(shí)現(xiàn)崛起？讓我們一同深入探究。
頭條創(chuàng)作挑戰(zhàn)賽金三銀四買房季青島置業(yè)指南針
已經(jīng)是3202年了，我國的人均GDP已經(jīng)突破1.2萬美元大關(guān)，不論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是城市化進(jìn)程，都已經(jīng)進(jìn)入下半場。一般來說，城市化進(jìn)入下半場，那樓市下半場自然當(dāng)仁不讓。
這時候有兩種房產(chǎn)是堅決不能碰的，一種是主城老破小，一種是遠(yuǎn)郊假大空。主城老破小的事情，我們以前說過青島買房，“第一不碰老市南，第二不碰老市北”，意思就是跟這個類似，這里略去不談。
至于“遠(yuǎn)郊假大空”，兩年前，在青島的地產(chǎn)論壇里突然多了一個說法，那就是青島樓市有“四大天坑”。
它們分別是：黃島西客站、膠州上合示范區(qū)、紅島高新區(qū)，即墨藍(lán)色硅谷。
發(fā)帖人說，青島這四個地方是遠(yuǎn)郊區(qū)，概念的算盤打得叭叭響，PPT畫了一堆，炒房客云集，房子空置率太高，凡買必賠……
這個說法對嗎？當(dāng)然是不對的。
首先高新區(qū)和其它三個地方截然不同：房價低廉，還有青島中學(xué)、覽秀城等不錯的學(xué)校、商業(yè)配套，雖然人氣不是很高，但是作為青島主城重要的外溢區(qū)域，“買不起市南市北嶗山的房子，那么就住在高新區(qū)”的觀點(diǎn)，是沒有問題的。
而且最近幾年，一直到現(xiàn)在，高新區(qū)的房價始終沒有大起大落，不僅不是“樓市大坑”，反而是青島剛需、小改置業(yè)的一個主要板塊，這里先給它正個名。
但是其它三個板塊，像黃島西客站、上合示范區(qū)，即墨藍(lán)色硅谷，不管是看人氣，還是房子的去化周期、庫存量等數(shù)據(jù)，就都不太樂觀了。
青島西站板塊位置過于偏遠(yuǎn)，深居內(nèi)陸，周圍產(chǎn)業(yè)帶不強(qiáng)，人口不多，卻建了好幾個大盤，房子難賣情理之中。
上合示范區(qū)，屬于大青島廣義范疇下的“后?！保m然作為重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃的對象，但那是工業(yè)企業(yè)、臨港經(jīng)濟(jì)的范疇，設(shè)置的初衷跟樓市關(guān)系不大。也不能用樓市來衡量上合示范區(qū)是否成功。
但是站在購房角度，后海一切毛病，上合示范區(qū)的住宅都不能“免俗”：海岸線不是東西向，淺灘沒有景觀，板塊被主要交通干道與其它區(qū)域割裂……上合大道作為青島重要的貨運(yùn)通路，載重卡車遍地跑，觀感不佳，再加上房子蓋得太多太快，超過產(chǎn)業(yè)、人口合理的增長速度，開發(fā)商賣房子主要針對“外地看房團(tuán)”，“購房投資客”，這種圈快錢的模式，注定熱度一過，就會出現(xiàn)很多問題。
但是即墨藍(lán)色硅谷，有山有水有景觀，有大學(xué)城，有高科技產(chǎn)業(yè)，有地鐵……按理說，這個地方的樓市，完全不應(yīng)該成為“坑”。
但事實(shí)是，藍(lán)色硅谷（以下簡稱藍(lán)谷）板塊自從18年房價逼近兩萬的高點(diǎn)之后，就一路向下，跌跌不休。下跌幅度為什么它也會搞成這個樣子呢？這個說來就話長了。
其實(shí)藍(lán)谷的發(fā)展歷史，并不短。早在2009年的時候，山東就有面向海洋發(fā)展藍(lán)色經(jīng)濟(jì)的初步構(gòu)想。在
2011年，青島提出了打造“中國藍(lán)色硅谷”的戰(zhàn)略構(gòu)想。并于次年
發(fā)布了《青島藍(lán)色硅谷發(fā)展規(guī)劃》，做好了總體布局。
按照官方的說法，
藍(lán)色硅谷核心區(qū)包括即墨區(qū)鰲山衛(wèi)、溫泉兩街道陸域和海域全部，規(guī)劃陸域總面積218平方公里，海域面積225平方公里。是
青島
著眼未來發(fā)展，突出發(fā)揮青島在
山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)
戰(zhàn)略核心作用而設(shè)立的
新區(qū)
，藍(lán)色硅谷核心區(qū)的發(fā)展定位是：中國藍(lán)色硅谷、濱海生態(tài)新城。對于推動山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)意義重大。
為了打造藍(lán)谷的發(fā)展，其實(shí)青島也是下過大手筆的。在新區(qū)設(shè)立之初，就規(guī)劃3000畝土地，目的就是把山東大學(xué)從濟(jì)南“請回老家”，2016年，山東大學(xué)青島校區(qū)正式啟用，2018年，地鐵11號線通車。
國家深海基地、國家海洋設(shè)備質(zhì)檢中心等一系列有關(guān)海洋科研的產(chǎn)業(yè)，也先后落地藍(lán)谷。而且這里未來還計劃建設(shè)北京航空航天大學(xué)分校、青啤研發(fā)中心等產(chǎn)業(yè)，山東大學(xué)附屬學(xué)校已經(jīng)建成招生，而山東大學(xué)齊魯醫(yī)院作為三甲醫(yī)院，也將在近期落地藍(lán)谷投入使用……
以上幾段話，聽著非常高大上是吧？那就對了。藍(lán)谷環(huán)境優(yōu)美，起點(diǎn)也頗高。這是無可爭辯的事實(shí)。
那為什么從2018年到現(xiàn)在，藍(lán)谷的房價不升反降呢？為什么藍(lán)谷甚至被一些青島地產(chǎn)人列為“樓市四大坑”之一？這里話就長了。
樓市板塊解讀，實(shí)地探訪、尊重數(shù)據(jù)，經(jīng)驗(yàn)分析，良心寫作，客觀行文，理性看事。
拒絕標(biāo)題黨，堅持耕耘深度專業(yè)內(nèi)容，還請各位讀者朋友多多支持。
對于各位購房者，本文案分析只作為參考，具體購房選擇還需要根據(jù)自身實(shí)際情況進(jìn)行一對一分析，歡迎各位“針愛粉”私信詳詢，知無不言，言無不盡。
青島置業(yè)指南針，買房這事得較真。
第一，藍(lán)谷與青島主城之間距離太遠(yuǎn)，難以——或者可以說不能——融為一體。
一般來說，城市擴(kuò)張，建設(shè)新區(qū)，最好的地理位置是在城市邊緣。這樣新城區(qū)比較容易接納老城區(qū)的人口和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，建設(shè)交通大動脈、地鐵等的成本也是最低的。一般大城市建設(shè)新區(qū)，比如說上海浦東新區(qū)，成都天府新區(qū)，西安西咸新區(qū)，長沙湘江新區(qū)，基本都遵循這個原理。
但是青島不行。青島主城，西邊是膠州灣，東邊是嶗山山脈，南邊是黃海海濱，三面圍得鐵桶一般。城市擴(kuò)張?zhí)幪幨芟蓿?strong>因此，青島發(fā)展到一定程度之后，只能跨越式發(fā)展，在山或者海的對面尋找一個合適的地塊，來建設(shè)新興板塊。
不管是西海岸新區(qū)、上合示范區(qū)、紅島高新區(qū)、藍(lán)色硅谷，包括未來可能會出現(xiàn)的一系列新興板塊，都繞不開這個模式，這些新興板塊與青島之間的通勤，不是需要跨海，就是必須翻山。很多人評論青島的城市建設(shè)是“天女散花”或者“撒胡椒面”，其實(shí)如果他站在上位者的角度，想發(fā)展青島，恐怕除了“天女散花”，也沒有比這更好的辦法。
藍(lán)色硅谷和青島主城區(qū)之間，隔了一整條嶗山山脈，它的尷尬就在于此。
根據(jù)導(dǎo)航地圖顯示，假設(shè)購房者在嶗山金家?guī)X金融中心附近工作，在藍(lán)色硅谷居住，需要大約40公里的通勤距離，非高峰時間駕車通勤時間大約為1小時。
過了株洲路口再向北，一直到鰲山衛(wèi)，雖然都是嶗山區(qū)，但也都是荒郊野嶺之地，可謂“松嶺路一條大道走到黑”，標(biāo)準(zhǔn)的前不著村后不著店。中間萬一如果車輛拋錨或者出了交通事故，那真是極差的通勤體驗(yàn)。
這還只是說在金家?guī)X工作的最有利情況，如果購房者的工作地點(diǎn)更遠(yuǎn)一些的話……
第二，藍(lán)色硅谷本身人氣不足，生活必須配套水平還處于一個比較低的檔次。
如果單純是通勤距離特別長，那還是可以接受的。但是藍(lán)谷另一個缺點(diǎn)，那就讓人“忍無可忍”了。
那就是：沒人氣兒。路上沒車，街上也沒人。
明代的海岸衛(wèi)所，青島留存至今的有兩個，分別是黃島的靈山衛(wèi)和即墨的鰲山衛(wèi)。一字之差，發(fā)展到今日這兩處的配套水平天壤之別。同樣是濱海大道的交通狀況，靈山衛(wèi)段的車輛從早到晚川流不息，甚至偶爾堵車，至于鰲山衛(wèi)段……
大響午頭的，大馬路上一分鐘能有20輛車通過嗎？我懷疑。
人氣不足，很多配套就都無法運(yùn)行。藍(lán)谷的配套最大的槽點(diǎn)就是：迄今為止沒有一個像樣的商場。
說到這里，有人說，藍(lán)色中心的家家悅超市不是已經(jīng)營業(yè)了嗎？甚至還有一家肯德基……但是問題在于，藍(lán)色中心商業(yè)體的體量只有不到1萬方，太小了，在其它地方，它只是個大點(diǎn)的社區(qū)超市的水平。
作為對比，靈山衛(wèi)德信利群和高新區(qū)世貿(mào)52+的體量是在6萬方上下，高新區(qū)覽秀城的體量是18.8萬方，積米崖永旺夢樂城的體量差不多25萬方，靈山灣融創(chuàng)茂甚至高達(dá)36萬方……
家家悅不太能頂事，常在藍(lán)谷居住生活的人，不難知道鰲山衛(wèi)有條“泰安街”。不管是鰲山衛(wèi)的居民，還是山東大學(xué)師生，周邊樓盤的業(yè)主，不管是趕集買菜還是下館子，都要去這個地方。
泰安街在地圖上找不到？其實(shí)也不神秘，就是山東大學(xué)西門口的維山一路。絕味鴨脖，蘭州拉面、排骨米飯、黃燜雞……在這里都齊全，算是夠用了。
一方面泰安街的存在彌補(bǔ)了藍(lán)色硅谷商業(yè)體的不足，滿足周邊居民和山大師生的日常生活所需，但事情的另一面是，這種村鎮(zhèn)街市形式的商業(yè)體，也讓藍(lán)谷的樓市顯得異常尷尬。
什么是掉價、不上檔次，這就是。對不？
第三，作為青島的濱海板塊，藍(lán)谷的文旅產(chǎn)業(yè)確實(shí)在搞，但約等于沒搞。
藍(lán)谷的尷尬之處在于，作為青島一個獨(dú)立的板塊，只有十幾萬人的體量實(shí)在太?。ㄎ骱０缎聟^(qū)的二十分之一）；但如果單純做嶗山區(qū)的“睡城”，動輒40公里以上的通勤距離會讓不少剛需“望而卻步”。
這時候有些人可能會直接提問：針哥，你之前的文章不是經(jīng)常強(qiáng)調(diào)文旅嗎？青島作為全國一線旅游度假目的地城市，沿海板塊具有發(fā)展文旅得天獨(dú)厚的條件，那么有山有海有溫泉的藍(lán)谷板塊發(fā)展文旅產(chǎn)業(yè)怎么樣？
理論上可以，實(shí)際上，有點(diǎn)難。
這里的原因就是藍(lán)谷雖然本身有旅游資源，但是絕壁“卷”不過周邊其它板塊。經(jīng)過市南、嶗山、西海岸“圍追堵截”，最后能心甘情愿到藍(lán)谷一游的外地旅客，恐怕所剩無幾。
更何況，樓市需要配套，旅游業(yè)更需要配套，僅靠港中旅、海水溫泉，田橫島等少數(shù)旅游配套，藍(lán)谷沒有形成山海城一體的完整游覽體系，目前來看僅僅是部分市民沐浴湯泉的放松休閑之處。
請各位購房者們認(rèn)真思考三個問題：藍(lán)谷周邊，有沒有叫得響的景區(qū)景點(diǎn)？有沒有開放的、有完備更衣設(shè)施的海水浴場？有沒有供游客白天爬嶗山、泡澡，晚上能通宵K歌，豪飲、狂歡的不夜城？
發(fā)展旅游業(yè)，缺一不可。揚(yáng)州東關(guān)街、南京秦淮河，成都寬窄巷子、西安回民街、大理、麗江、香格里拉的古城，在城市文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中都承擔(dān)著“不夜城”功能。
實(shí)話實(shí)說，缺少不夜城已經(jīng)成了目前整個青島旅游產(chǎn)業(yè)的最大短板。在近些年有不少關(guān)注青島、熱愛青島的人就已經(jīng)提出，老城區(qū)復(fù)興不能指望簡單的把年輕人、實(shí)體產(chǎn)業(yè)請回來，而是應(yīng)該利用文旅產(chǎn)業(yè)，將老市南傳統(tǒng)歷史文化街區(qū)打造為青島第二個5A級風(fēng)景區(qū)。
這里頭把傳統(tǒng)的中山路商圈打造成“青島不夜城”，讓游客們白天爬嶗山、洗海澡，晚上徹夜把酒狂歡，就是青島老城區(qū)復(fù)興免不了的俗，繞不過的坎。
但藍(lán)谷的問題在于：既沒有叫得響的一線景點(diǎn)，也沒有像樣的海濱浴場，青島海邊建設(shè)“不夜城”的事情，也根本輪不到藍(lán)谷來操心——至少近期是肯定不行的。
龍鳳島還遙遙無期呢，談何不夜城？沒有完備的配套，搞文旅最后難免會淪為少數(shù)不良地產(chǎn)商圈地賺快錢、收割韭菜的手段。
以上三條“暴擊”，就是本來擁有不錯山海資源、立足引進(jìn)高端產(chǎn)業(yè)配套的藍(lán)色硅谷變成今日“藍(lán)色鬼谷”，缺乏人氣，最終淪為某些地產(chǎn)人描述中的“青島樓市四大坑”之一的關(guān)鍵原因。
但是有一句話非常經(jīng)典：某地樓市出問題，只有不合適的規(guī)劃建設(shè)，以及不合適的價格體系。沒有任何一個板塊是天生有原罪的。藍(lán)谷也一樣。
只要房價降到位，一切不利因素都是耍流氓。所以經(jīng)歷了2018年炒作的不理性風(fēng)潮之后，藍(lán)谷房價一路走低，從最高接近2萬到現(xiàn)在的1萬出頭，溫泉板塊很多房子的單價甚至不到1萬。就是一個筑底、擠出泡沫的過程。
藍(lán)谷的房子能不能買？經(jīng)過三天實(shí)地考察，我的結(jié)論是：不用聽網(wǎng)上各種唱衰的聲音，藍(lán)色硅谷這個地方，有它的存在意義，這里的房子，對于需要的人，可以放心大膽地買。
首先，藍(lán)谷的房價已經(jīng)足夠便宜，嶗山區(qū)的發(fā)展，藍(lán)谷作為“睡城”是能沾到光的。
藍(lán)谷最大的優(yōu)勢，實(shí)際上還是通過11號線依托嶗山。嶗山和黃島作為青島最有錢的兩個區(qū)，它倆的發(fā)展規(guī)劃，比別的區(qū)看起來要靠譜。
對于嶗山而言，張村河、松嶺路一帶的各種PPT寫得已經(jīng)夠多了，什么
科技創(chuàng)新城、國際品質(zhì)城、低碳高效城、怡居樂活城、水脈智城……各種吹文一波又一波。
落到實(shí)處，不管是株洲路大實(shí)驗(yàn)室的規(guī)劃，松嶺路
世界級科技創(chuàng)新基地，都是要招人的。以嶗山現(xiàn)在的薪資待遇水平和房價，有資格能住在這里的也就是各種職場精英、科技大鱷，絕大部分人還是只能在嶗山區(qū)工作，面對這里可望而不可即的高昂房價，選擇到別處居住。
嶗山大發(fā)展，尤其是松嶺路大發(fā)展，總是需要人的。尤其是有一個發(fā)展方向指向北宅、北九水一帶，那就意味著藍(lán)谷在未來無論如何也能吃到肉，沾到光，不至于一直餓肚子。
東李的房價兩萬五上下，藍(lán)谷不到東李的一半，還有地鐵直達(dá)，試問這里憑什么不能選？
其次，藍(lán)谷雖然不是一個好的文旅板塊，但是這個地方畢竟有山有海，文旅是可以搞的。
說到這里，有人會說，這不是跟剛才的一段話矛盾嗎？其實(shí)不然。
面對老市南、嶗山、西海岸的層層堵截，藍(lán)谷即使有旅游資源，最后抵達(dá)這里的游客也不會太多。但是話要說回來，不是太多，并不意味著沒有。
所以，之前分析靈山灣板塊會在2023年大家都摘下口罩，不再經(jīng)歷封控、查碼的痛苦之后很快迎來強(qiáng)力反彈，這個話對于藍(lán)谷而言，也是適用的。
藍(lán)谷的游客會回來，但不多。
藍(lán)谷的文旅可以搞，也不多。
那藍(lán)谷樓市2023年會有小陽春嗎？肯定會有，但別指望這里樓市大漲，更別指望你的二手房能飛快地賣出去。
現(xiàn)價一萬出頭的房子，你相信還能跌到六七千嗎？我不信。畢竟有山有海有溫泉，有地鐵直達(dá)嶗山，這就決定了藍(lán)谷的樓市下行絕不至于毫無底線。
關(guān)鍵一句話還是，不管是南邊藍(lán)色硅谷的核心區(qū)，還是北邊溫泉鎮(zhèn)的幾百萬一套的別墅，你為什么要買它？想明白這個道理，藍(lán)谷樓市請你果斷進(jìn)場，但是想不明白，藍(lán)谷還是不建議你碰。
相比金沙灘、靈山灣，藍(lán)谷這個板塊最大的劣勢是：什么都沒有；但是最大的優(yōu)勢也是：什么都沒有。中文博大精深，請大家仔細(xì)品讀。
如果實(shí)在讀不懂，這里你們滴針哥可以直說，前一個“什么都沒有”，是說藍(lán)谷缺乏人氣，商業(yè)配套、產(chǎn)業(yè)配套比西海岸差距不是一星半點(diǎn)。后一個“什么都沒有”，是說藍(lán)谷真正的沿海板塊，還有大量的優(yōu)質(zhì)土地沒有拿出來，未來還有無限的發(fā)展可能。
作為購房者，藍(lán)谷的房子，只要適合你，肯定是可以買的，網(wǎng)上唱衰藍(lán)谷的聲音，你可以無視。
通勤距離遠(yuǎn)？沒事，嶗山的發(fā)展方向，就是指向藍(lán)谷。
外地游客少？也沒事，畢竟2023年，大家已經(jīng)不戴口罩了，有山有海的板塊，還是可以吸引外地人前來購房置業(yè)的，即使只是一小部分。
但是，想投資升值藍(lán)谷的房子？想趁著板塊多年下跌后遇到小陽春來抄底？不好意思，站在發(fā)展前景和投資價值，青島有無數(shù)板塊，比藍(lán)谷更值得你去抄它的底。
所以，藍(lán)色硅谷，大家就放一個平常心。在你購房之前，開發(fā)商宣傳的各種高大上，琴棋書畫詩酒花，國際品牌紛紛入駐，當(dāng)你買了房子以后，落實(shí)到生活中，還不是柴米油鹽醬醋茶，樓下能有個爐包鋪?zhàn)?，就是人生一大愜意之事啊?/p>
最后說一句，藍(lán)色硅谷，分為南部藍(lán)谷核心板塊和北部溫泉鎮(zhèn)板塊，前者高層洋房單價均價在8500-13500之間，后者基本不過萬。一二百萬買一套聯(lián)排別墅其實(shí)問題不大。藍(lán)谷樓盤不少，供應(yīng)量比較充足，一段時間內(nèi)不太可能像浮山后、靈山灣那樣出現(xiàn)大批新房樓盤接近售罄，即將無房可買的狀況。
對于具體樓盤的選擇，不同的購房者有不同的需求，還請各位“針愛粉”根據(jù)自己的情況，一對一向我咨詢。
但是還是那句話，各位購房者們一定要想明白：為什么要選擇藍(lán)谷這個地方呢？
我們，見證青島30年房地產(chǎn)發(fā)展，親身歷經(jīng)東部大開發(fā)，主城區(qū)、西海岸、城陽日月變遷，房價起伏跌宕。敢于講真話，不畏阻力，不隨波逐流，不畏人言，打碎各種謊言，堅持鉆研青島樓市真相。
我們的口號是：青島置業(yè)指南針，買房這事得較真。
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