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酒店式公寓
酒店式公寓真的是限購年代的投資的好產品么?據記者調查，事實恰恰相反。
愛恨交加“熊房子”
王女士近來挺煩心的。她家住和平廣場附近，2011年底，毗鄰和平廣場的一家酒店式公寓開始銷售，折后起價18300元/平方米。
王女士認為和平廣場是下城區區域中心，商業氛圍濃厚，不愁租客;該酒店式公寓面積小，總價低，又是精裝修，可以拎包入住。王女士手頭有點閑錢，買了一套，四五十平方米，總價不到百萬元。想想蠻不錯的，忍不住又買了一套。
一開始確實如王女士所料，拿到房子后，很快有了租客，月租4600元。算了算，租金基本可以還貸。穩做收租婆，王女士也還滿意。
去年底，兒子留學國外，急需用錢，她準備賣掉一套。不料，當初每平方米23000元買的，現在每平方米25000元掛出去，根本無人問津。她非常不解：“我的掛價并不高啊，怎么沒人接盤呢?”
后來，她的掛價與買入價基本持平了，還是不能脫手。很明顯，即使現在成交，考慮較高的稅費，王女士的這套酒店式公寓篤定虧本。毗鄰的現代城二手房價格已經進入三萬元區間了，而王女士當初的最愛，現在變成了愛恨交加的“熊孩子”。
記者從我愛我家網站檢索到，去年底野風現代中心酒店式公寓成交兩套，一套56平方米，成交單價20804元，一套55平方米，成交單價20410元。
“變現比住宅難多了，基本都是賤賣?！辟I過酒店式公寓的購房者大多有這樣的體會。有位投資客在西湖邊買了東方金座的一套酒店式公寓，掛牌兩年多了，如今依然沒有套現。
記者隨機調查了杭州近年面世的幾家酒店式公寓，發現這些酒店式公寓二手房普遍賣不出價格，不少是虧本出售。
杭州市中心環城北路邊上財富中心酒店式公寓，現在掛價每平方米17000元到22000元之間，去年11月份成交一套單價17600元，遠遠低于周邊同房齡二手房價格。
古墩路上的同人精華，2012年底開盤折后均價14700元/平方米，而現在房途網上顯示的“房價走勢”掛牌均價每平方米14434元。
一房難求租客多
王女士和很多投資客感受一樣，認為酒店式公寓“好租不好賣”：“我的酒店式公寓賣了好久，來看房的人都沒有，最后放棄，還是租出去了。”
另一位程女士說：“2009年我買了星光國際的一套酒店式公寓，面積50平方米左右，買入價格是17000元/平方米，在中介掛價16000多元/平方米也沒賣出去?，F在還出租著呢，租金4000多元/月?！?/p>
“手里有大把的客戶，但是哪有那么多房源?！痹诔俏鲝氖伦赓U中介工作的小金說，“尤其是一些優質的小區，很少有斷檔的時候。這邊退租的人還沒搬出去，我們就帶著去看房了?！?/p>
有關方面調查，包括濱江、文教區、申花在內，有不少小區的酒店式公寓都出現了無房可租的情況;相應的，租金也水漲船高。
“當初有閑錢，就買了一套35平方米的，現在隨便租租大概都有2500元。”姜阿姨在三墩有一套酒店式公寓，如今的投資回報率約為5%~6%，堪比市面上的優質理財產品。
這些調查似乎佐證了酒店式公寓好租的傳聞。
成交雖熱有隱憂
酒店式公寓由于40年產權、不能落戶、稅費較高等特點，使得不少接盤俠望而卻步。
“總感覺40年產權很短，而且酒店式公寓水電費用也很高?！币晃欢址抠I家表示，“不能落戶也就是說小孩子沒有辦法讀書，所以不會考慮酒店式公寓?！币虼耍忻嫔暇频晔焦⒌淖杂每蛻敉陨套捎谩⒍唐诰幼∵^渡為主。
對于投資客而言，酒店式公寓最重要的投資指標只有一個，那就是租金回報率。不同于住宅投資主要考慮升值空間，酒店式公寓產品在轉手時較難賣出差價，主要以租金回報率作為重要衡量標準。
大部分寫字樓、商鋪的投資門檻還是比較高的。酒店式公寓雖然對于自住的人來說有一些顧慮，但是乍看還是不錯的投資選擇。
在業內人士看來，酒店式公寓沒有被限購政策打擊，住宅限購導致部分購房需求轉移到不限購的商業地產市場上來，其中酒店式公寓首當其沖。這類產品面積小，一般總價較低，投資門檻不高，其中80萬元以內的酒店式公寓最受歡迎。
專家提醒：眼下雖然酒店式公寓成交大熱，但要注意一些風險：酒店式公寓后期很難轉賣，只能靠出租獲益;酒店式公寓的水電費大多按照商用物業計算，居住成本高。
除了套現難酒店式公寓加盟，對比同區域的住宅，酒店式公寓價格漲幅也小得可憐。
前不久濱江剛成交的一套酒店式公寓，成交價格約為24000~25000元/平方米。而數據顯示，2010年該項目的新房價格就在25000元/平方米左右了。也就是說，這么多年過去，這套酒店式公寓價格幾乎沒漲。
資深房產經紀人告訴記者，很多客戶買酒店式公寓，首先看重其出租的收益酒店式公寓加盟，其次是升值保值能力。如果要賣，只有在行情全面爆發的市場環境下，價格才有可能有所上漲。
浙江新聞+
酒店式公寓轉手稅費高
總價低、租金回報穩定且可觀的特性，讓酒店式公寓受到不少購房者的青睞。業內人士認為，“酒店式公寓基本上靠租金養活，地段不錯的精裝公寓一年的租金回報率能達到5%~7%?！?/p>
不過，酒店式公寓有隱性成本，在預期房價上漲及樓市限購的大背景下，投資酒店式公寓還特別需要注意一些問題。
一般商住型酒店式公寓的出售稅費比普通住宅高得多，包括營業稅、土地增值稅、所得稅、房產稅等，計算下來大約增值部分的30%至40%將用于繳稅。所以一旦要出手轉讓，需提前了解這些稅費。這也就是不少投資客認為酒店式公寓投資不合算的主要原因，漲了一點，近半交稅了。
酒店式公寓不同于普通住宅，還含有一些隱性成本，如公共維修基金、中介費等。此外，當房屋空置時，很多人以為就不產生費用了。實際上，在房屋空置期間，沒人入住，就意味著沒有租金收入。
另外，酒店式公寓的物業費、水電費及各種維護費用均屬于商業性質，所以比普通住宅的高出不少，尤其是物業費一般是住宅的2倍以上。
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