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1、商業(yè)地產(chǎn)招商有哪些注意事項(xiàng)：
1、定位不能過(guò)高：商業(yè)地產(chǎn)招商的時(shí)候，其定位最好不要太高。因?yàn)槎ㄎ桓吡撕苡锌赡芫蜁?huì)脫離實(shí)際消費(fèi)群體的目標(biāo)范圍帆敬慶，導(dǎo)致招商部成功。定位應(yīng)跟著大眾走，并且還需將自己的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)出來(lái)，這樣才能吸引到更多的客流。
2、規(guī)模不能過(guò)大：商業(yè)地產(chǎn)招商不能將規(guī)模定的太大，態(tài)握市場(chǎng)上有很多商業(yè)地產(chǎn)都是想以大取勝，將規(guī)模定的比較大，而將市場(chǎng)承載力給忽略掉，這樣成功率就會(huì)比較低。
3、招商方式要靈活：商業(yè)地產(chǎn)在招商過(guò)程中，要采用靈活變通的方式。市場(chǎng)上就有這樣的問(wèn)題存在，明明招的是主力百貨，然后稿正來(lái)的基本都是小商戶。這就是因?yàn)檎猩虠l件過(guò)高，導(dǎo)致這樣的情況出現(xiàn)。其實(shí)招商一定要對(duì)重點(diǎn)放在主力店上，因?yàn)橐坏┤腭v，就能擁有相當(dāng)?shù)淖饨稹?br />
以上就是關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)招商注意事項(xiàng)的相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)大家有所幫助。
2、商業(yè)地產(chǎn)招商具體是做什么呀?：
所謂商業(yè)地產(chǎn)就是指地產(chǎn)公司做的商業(yè)項(xiàng)目，通俗上說(shuō)就是商場(chǎng)或者是購(gòu)物中心，比如說(shuō)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，恒隆集團(tuán)的恒隆購(gòu)物廣場(chǎng)，華潤(rùn)集團(tuán)的萬(wàn)象城等等。所謂招商呢，通俗上講就是把各個(gè)品牌召集到商場(chǎng)里。
里面有很多很多的品牌，這些品牌就是由萬(wàn)達(dá)的招商專(zhuān)員或者是招商經(jīng)理招過(guò)來(lái)的者者巖，就是負(fù)責(zé)和品牌公司談判，包括租金租期等等。其實(shí)發(fā)展前景還是很大的 ，現(xiàn)在比較大的地產(chǎn)公司都再往商業(yè)地產(chǎn)上嫌姿轉(zhuǎn)型，所以以后會(huì)是一個(gè)趨勢(shì)，混的比較好的話一個(gè)招商經(jīng)理。年薪能過(guò)20W。
擴(kuò)展資料：
招商原則：招商難度遠(yuǎn)大于銷(xiāo)售，傭金上要有側(cè)重。
在實(shí)際操作中，很多一線的“置業(yè)代表”往往青睞銷(xiāo)售。為什么呢？因?yàn)殇N(xiāo)售后回首御款，他便可領(lǐng)取很高的傭金，而且這個(gè)過(guò)程很簡(jiǎn)單，大多適用于投資客，這類(lèi)業(yè)主的特點(diǎn)大多是不太懂商業(yè)運(yùn)營(yíng)，而追求投資回報(bào)。
而招商會(huì)難的多，一般來(lái)講，選址的人都很熟悉區(qū)域租金和租賃的商業(yè)條款，租賃合同中對(duì)租金、物業(yè)費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、取暖費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、消防手續(xù)、裝修手續(xù)、廣告位、免租期、付款方式等都會(huì)有明確約定，而且大一些的商鋪不是選址員能確定的。
一般要報(bào)給地區(qū)經(jīng)理、地區(qū)總經(jīng)理、甚至商業(yè)總部總經(jīng)理，其要親自察看區(qū)位、房型，以及合同條件，然后才會(huì)確定。甚至這些高級(jí)職位的人，可能會(huì)親自參與談判。這時(shí)，開(kāi)發(fā)商的招商專(zhuān)員相對(duì)商家選址人員來(lái)說(shuō)，不如人家專(zhuān)業(yè)。
所以在市場(chǎng)上，招商人員很難招，而銷(xiāo)售人員很好找，就是這個(gè)道理。解決方法是對(duì)招商人員，在工資和傭金上，要有所側(cè)重。
參考資料來(lái)源：百度百科-商業(yè)地產(chǎn)招商
3、商業(yè)地產(chǎn)如何突破招商瓶頸：
商業(yè)地產(chǎn)如何突破招商瓶頸
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商應(yīng)該要做到“招得進(jìn)，留得住”。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要破解招商難題，孝搜就必須把經(jīng)營(yíng)理念滲透到每個(gè)環(huán)節(jié)，筆者認(rèn)為可以從定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、租金等方面著手。
從項(xiàng)目定位突破。要解決招商難，首先要在項(xiàng)目定位階段就必解決招什么樣的商戶問(wèn)題，有針對(duì)性招商。招什么樣的商戶取決于項(xiàng)目“賣(mài)什么、賣(mài)給誰(shuí)、怎么賣(mài)”。
首先“賣(mài)什么、賣(mài)給誰(shuí)”取決項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群與商圈范圍，比如是社區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目，就必須圍繞社區(qū)居民的日常消費(fèi)服務(wù)來(lái)設(shè)計(jì)定位，而繁華的鬧市商業(yè)項(xiàng)目則要考慮更大區(qū)域范圍內(nèi)的上班族個(gè)人與公務(wù)的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、聚餐等需求，然后根據(jù)不同的商業(yè)項(xiàng)目定位類(lèi)型進(jìn)行招商藍(lán)圖設(shè)計(jì)，針對(duì)性的招商。
其次要解決“怎么賣(mài)”。“怎么賣(mài)”涉及到項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特色與經(jīng)營(yíng)理念，不同的經(jīng)營(yíng)特色與經(jīng)營(yíng)管理念有不同的商戶陳列，比如項(xiàng)目定位是休閑、娛樂(lè)為特色，招商就必須在餐飲、酒吧、游樂(lè)場(chǎng)與影院等行業(yè)招商上下功夫；同樣如果項(xiàng)目是獨(dú)立收銀就能針對(duì)在經(jīng)營(yíng)上要求統(tǒng)一收銀的商戶去招商。
從規(guī)劃設(shè)計(jì)突破。招商工作應(yīng)從規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開(kāi)始，整合資源讓專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司與商家參與進(jìn)行來(lái)。針對(duì)不同類(lèi)型有商業(yè)項(xiàng)目，按照項(xiàng)目整體定位，進(jìn)行業(yè)態(tài)、業(yè)種規(guī)劃，然后按規(guī)劃進(jìn)行建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，如有主力店、次主力店可以根據(jù)主力店與次主力店經(jīng)營(yíng)物業(yè)要求進(jìn)行量身定做。
租金定價(jià)適當(dāng)“放水養(yǎng)魚(yú)”。招商租金定價(jià)要從“養(yǎng)商”的角度，根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律去等租金。因?yàn)樽饨鹗怯墒袌?chǎng)決定，如果租金定的高，承租商不買(mǎi)賬那勢(shì)必導(dǎo)致招商難。在租金定價(jià)上，我們可以通過(guò)打“組合拳”即通過(guò)整體價(jià)位、租金形式與付租時(shí)間的有效組合，達(dá)到招商成效。目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策略往往注重使用價(jià)格策略，而忽視租金形式與付租時(shí)間在招商中的作用，尤其是租金形式是非常有效的招商杠桿。比如為了引進(jìn)一些次主力店與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位具有形象定位的標(biāo)桿性品牌商家，我們可以采取合作利潤(rùn)分成或定額租金（低）+利潤(rùn)百分比（中）的形式；不同的租金形式可以有效的完善業(yè)態(tài)業(yè)種與降低鋪位空置率。
除此之外，在租賃合約設(shè)計(jì)上不僅要有約束機(jī)制，更要有激勵(lì)機(jī)制。比如我們可以對(duì)一些帶動(dòng)力強(qiáng)的承租大戶進(jìn)行稅收、減免雜費(fèi)，甚至當(dāng)商戶經(jīng)營(yíng)額達(dá)到制定的標(biāo)準(zhǔn)，給一定比例的租金返還來(lái)激勵(lì)商戶，這些都是非常有效的招商措施。
商業(yè)地產(chǎn)如何招商
1、商業(yè)項(xiàng)目部進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)客戶分析; 2、確定招商對(duì)象； 3、確定經(jīng)營(yíng)模式：投資經(jīng)營(yíng)；委托經(jīng)營(yíng)；租賃經(jīng)營(yíng)；直接經(jīng)營(yíng)；虛擬經(jīng)營(yíng)； 4、制定招商優(yōu)茄唯惠策略； 5、商業(yè)項(xiàng)目部進(jìn)行客戶招商月計(jì)劃實(shí)施； 6、招商主管制定客戶招商周計(jì)劃； 7、客戶管理員對(duì)客戶信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒； 8、招商主管進(jìn)行目標(biāo)客戶開(kāi)發(fā)、拜訪、接洽； 9、商業(yè)項(xiàng)目部進(jìn)行客戶分類(lèi)、確定重點(diǎn)； 10、商業(yè)項(xiàng)目部安排客戶與開(kāi)發(fā)商初步洽談填寫(xiě)招商租戶登記表 11、商業(yè)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)客戶與開(kāi)發(fā)商的溝通談判； 12、開(kāi)發(fā)商、客戶雙方確定合作對(duì)象、簽定招商意向書(shū)、交納定金； 13、商業(yè)項(xiàng)目部、開(kāi)發(fā)商與客戶溝通、談判、方案修改與認(rèn)可； 14、開(kāi)發(fā)商、客戶雙方正式簽定招商協(xié)議；
商業(yè)地產(chǎn)如何突破同質(zhì)化困境？
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如何化解商業(yè)地產(chǎn)招商困境
如何化解商業(yè)地產(chǎn)招商困境
商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)這幾年的高度發(fā)展，目前已進(jìn)入一個(gè)問(wèn)題集中爆發(fā)的階段，一線城市象北京，由于前幾年大量資金進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，07年北京的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)被媒體形容為“井噴”的時(shí)代。當(dāng)然在這種表面繁榮的背后，是大量的商業(yè)地產(chǎn)處于閑置狀態(tài)。今天的開(kāi)發(fā)商蓋完的商業(yè)地產(chǎn)既賣(mài)不掉也租不出去，資金處于一個(gè)非常嚴(yán)峻的局面，很多開(kāi)發(fā)商因此陷入困境。前幾年流行的產(chǎn)權(quán)式商鋪模式在實(shí)踐中幾乎是全軍覆沒(méi)，鮮有成功案例，靠出售套現(xiàn)的路子走不通了，所以對(duì)于很多大型商業(yè)巧納歷物業(yè)，只有依賴(lài)出租來(lái)實(shí)現(xiàn)價(jià)值，或者等大資本來(lái)收購(gòu)。但即便大資本進(jìn)入，也需要開(kāi)發(fā)商成功招商并正常經(jīng)營(yíng)。招商難，是擺在很多開(kāi)發(fā)商面前的一道難題，是一道無(wú)法繞過(guò)去的坎兒。
現(xiàn)與業(yè)內(nèi)同行分析開(kāi)發(fā)商陷入招商困境的原因，主要包括以下幾個(gè)層面：
① 供求關(guān)系失衡：商業(yè)地產(chǎn)要靠商家買(mǎi)單，商家靠消費(fèi)者買(mǎi)單。消費(fèi)市場(chǎng)的近幾年增長(zhǎng)幅度在13％左右，消費(fèi)占GDP的比重只有不到40％，與發(fā)達(dá)國(guó)家消費(fèi)占GDP70％以上的格局相去甚遠(yuǎn)，說(shuō)明中國(guó)的老百姓的消費(fèi)能力目前還是很有限的，而住宅、醫(yī)療、教育的市場(chǎng)化又給消費(fèi)者帶來(lái)了沉重的負(fù)擔(dān)，社會(huì)保障體系的不完善都對(duì)消費(fèi)的增長(zhǎng)起抑制作用，在消費(fèi)市場(chǎng)的增幅在13％這樣的水平增長(zhǎng)的同時(shí)，近幾年商業(yè)地產(chǎn)投資的增幅卻都在24％左右，商業(yè)地產(chǎn)的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了商業(yè)發(fā)展的需求，供求關(guān)系已經(jīng)失衡，造成閑置是必然的結(jié)局。當(dāng)然這種失衡主要是結(jié)構(gòu)性的失衡，它表現(xiàn)為一方面大量商業(yè)物業(yè)閑置，一方面大量商家無(wú)法找到適合開(kāi)店的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，二者之間的矛盾非常尖銳。
② 沒(méi)有市場(chǎng)定位或市場(chǎng)定位不當(dāng)：商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位要解決在什么樣的地段針對(duì)什么樣的客群為什么樣的商家提供一個(gè)怎樣的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的問(wèn)題。這個(gè)定位的外部基礎(chǔ)是對(duì)商圈的詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查。但現(xiàn)在我們很多開(kāi)發(fā)商基本不做任何專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查就盲目的拍腦門(mén)決策上馬商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，動(dòng)不動(dòng)就是幾十萬(wàn)平米的超大項(xiàng)目，在上項(xiàng)目的時(shí)候就根本沒(méi)深入思考過(guò)開(kāi)發(fā)完的項(xiàng)目準(zhǔn)備租給誰(shuí)，往往是房子蓋好了才考慮招商的事，這樣的項(xiàng)目陷入閑置狀態(tài)實(shí)在是太正常了。
③ 業(yè)態(tài)組合不合理或不切實(shí)際：很多開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)領(lǐng)域的運(yùn)作規(guī)律缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，并不清楚大型商業(yè)企業(yè)在選址擴(kuò)張時(shí)要考慮的條件，做業(yè)態(tài)規(guī)劃的時(shí)候完全是憑自己的一相情愿，而不是下游商家的意愿，很多開(kāi)發(fā)商甚至是委托純粹搞建筑設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)院來(lái)做商業(yè)規(guī)劃，這樣的機(jī)構(gòu)往往只了解建筑技術(shù)，但不了解商業(yè)的運(yùn)作規(guī)律，單純的從建筑設(shè)計(jì)技術(shù)角度做出來(lái)的業(yè)態(tài)組合往往是脫離實(shí)際的，不具備可操作性。
④ 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上的不合理：合理的設(shè)計(jì)流程應(yīng)該是先做商業(yè)規(guī)劃再做建筑設(shè)計(jì)，根據(jù)不同的業(yè)態(tài)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)在設(shè)計(jì)上的不同的要求做建筑設(shè)計(jì)，比如一般超市凈高至少4米，倉(cāng)儲(chǔ)式賣(mài)場(chǎng)要9米、電影院的要求凈高要在10米以上、餐飲要有煙道、網(wǎng)吧要兩個(gè)安全通道、五金建材家居要求載荷達(dá)4噸、普通的超市和書(shū)店1噸等等，每個(gè)業(yè)態(tài)都有差異。但我們?cè)诂F(xiàn)實(shí)中卻經(jīng)常看到在這些硬環(huán)節(jié)上的疏漏，有一家開(kāi)發(fā)商蓋了4層的商業(yè)物業(yè)，一共有5000平米，準(zhǔn)備租給超市，超市來(lái)了發(fā)現(xiàn)層高只有3.5米，而超市至少也要4米,.結(jié)果沒(méi)辦法做,只能長(zhǎng)期閑置；而有些高檔公寓的底商層高就是按普通民宅高度2.8米設(shè)計(jì)的，連吊頂裝修都沒(méi)法做；還有的商鋪開(kāi)間3米多進(jìn)深卻有20米，不知這樣的底商誰(shuí)會(huì)要；還有的底商中間有很多柱子很難進(jìn)行賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì)等等，不一而足。這些建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上的硬傷是很難通過(guò)其它方式補(bǔ)救的，要么炸掉，要么閑置。
⑤ 租金的障礙：很多時(shí)候，一套底商地段也合適，建筑機(jī)構(gòu)以及配套設(shè)施也沒(méi)問(wèn)題，但還是無(wú)法達(dá)成交易，原因卡在租金上。租金是開(kāi)發(fā)商的收益來(lái)源，但卻是商家的成本。房地產(chǎn)行業(yè)屬于帶有壟斷特征的行業(yè)，開(kāi)發(fā)商賺錢(qián)是以千萬(wàn)以億為單位的，習(xí)慣了攫取暴利，但商業(yè)服務(wù)業(yè)屬于充分競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)，商家要靠消費(fèi)者買(mǎi)單，商家賺的都是辛苦錢(qián)，在市場(chǎng)消費(fèi)有限的情況下，商家能承受的租金是有底線的，當(dāng)租金成本超過(guò)商家承受的底線的時(shí)候，商家就會(huì)拒絕進(jìn)入或者撤租。目前，很多開(kāi)發(fā)商對(duì)租金的期望值過(guò)高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)平均水平，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出絕大多數(shù)業(yè)態(tài)能承受的底線，這時(shí)市場(chǎng)就會(huì)用物業(yè)的閑置來(lái)報(bào)復(fù)不合理的租金要求。
⑥ 招商環(huán)節(jié)工作存在大量認(rèn)識(shí)和操作上的誤區(qū)：人的行為是受認(rèn)知支配的，目前，開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)招商在認(rèn)知上的誤區(qū)包括：市場(chǎng)定位過(guò)程中追求高檔次；業(yè)態(tài)組合越全越好；主力店一定要選國(guó)際大品牌或者新品牌；先把房子蓋好再說(shuō)，招商后面慢慢談或者是另外一個(gè)極端：招商工作越早越好；一定要把房子租給出價(jià)最高條件最優(yōu)的客戶；不管別人的租金是多少，我就這個(gè)價(jià)格；簽的合同租期越長(zhǎng)越好；招商就得靠忽悠；只要招商成功就萬(wàn)事大吉了等等，有這樣糊涂的認(rèn)知，要想讓商業(yè)地產(chǎn)不空置也難。
⑦ 缺少明確有效的招商策略：商業(yè)地產(chǎn)招商是一件專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的工作，它客觀上要求必須要有有效的招商策略。 *** 曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，路線是個(gè)綱，綱舉目張，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)招商的全局工作而言，招商策略就是整個(gè)招商工作的綱，沒(méi)有了這個(gè)綱，招商這個(gè)網(wǎng)就是沒(méi)用的破網(wǎng)，必然是什么魚(yú)都不可能抓到的。有效的招商策略的制訂，又依賴(lài)于前期規(guī)劃時(shí)制訂了有效合理的商業(yè)規(guī)劃。而目前的現(xiàn)實(shí)是，開(kāi)發(fā)商對(duì)前期規(guī)劃的商業(yè)規(guī)劃普遍重視不夠，沒(méi)有有效合理的商業(yè)規(guī)劃，招商策略的制訂就成了無(wú)源之水。
⑧ 缺少優(yōu)秀的招商人才和招商管理人才： *** 曾說(shuō)過(guò)：路線確定好之后，干部是關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)招商是橫跨地產(chǎn)和商業(yè)行業(yè)的一個(gè)工作，要求招商人員具有復(fù)合型的知識(shí)結(jié)構(gòu)、工作經(jīng)驗(yàn)和技能，而目前人才市場(chǎng)上這種既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)的復(fù)合型人才少而又少，具備制訂招商策略、能夠帶團(tuán)隊(duì)的招商管理人才就更是稀缺。“二十一世紀(jì)什么最缺？人才。”這句電影《天下無(wú)賊》的對(duì)白用在此處是再合適不過(guò)了。
⑨ 缺少在招商環(huán)節(jié)的執(zhí)行力：沒(méi)有有效合理的商業(yè)規(guī)劃，沒(méi)有有效的招商策略，沒(méi)有招商管理人才，沒(méi)有招商專(zhuān)業(yè)人才，這些東西都沒(méi)有的時(shí)候，沒(méi)有招商環(huán)節(jié)的執(zhí)行力就是必然的結(jié)果。近幾年一本叫《執(zhí)行》的管理書(shū)籍很流行，這正迎合了很多不知戰(zhàn)略為何物的管理者的胃口，他們覺(jué)得公司的戰(zhàn)略沒(méi)有問(wèn)題，都是執(zhí)行環(huán)節(jié)出了問(wèn)題。戰(zhàn)略與執(zhí)行，戰(zhàn)略強(qiáng)調(diào)的是做對(duì)的事情，執(zhí)行強(qiáng)調(diào)的是把事做對(duì)。就現(xiàn)實(shí)的商業(yè)地產(chǎn)招商而言，絕大多數(shù)情況下執(zhí)行不利的根本原因恰恰是缺少好的招商策略，而不是缺少好的執(zhí)行。
⑩ 缺少專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)：商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，最終是要靠長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)管理來(lái)實(shí)現(xiàn)的，成功的招商，必須要靠專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)來(lái)保障，包括未來(lái)的資本運(yùn)作，都離不開(kāi)一個(gè)專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。沒(méi)有這樣的團(tuán)隊(duì)，未來(lái)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)就沒(méi)有保障，那些很專(zhuān)業(yè)的商家可能就不會(huì)進(jìn)駐、運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的人才缺失，也是造成商業(yè)地產(chǎn)招商困境的一個(gè)重要原因。
以上對(duì)開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)招商遇到困境的成因做了簡(jiǎn)單總結(jié)。有些問(wèn)題，比如公司治理方面存在的問(wèn)題，公司領(lǐng)導(dǎo)層出現(xiàn)的問(wèn)題，屬于一般的公共問(wèn)題，影響的并非招商這一個(gè)環(huán)節(jié)，所以未加探討。
商業(yè)地產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)高效招商
一、適合性定位的選擇
招商是商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，但也不可以單就招商而談?wù)猩蹋務(wù)猩痰幕A(chǔ)是有了正確的前置條件——招商執(zhí)行前具備了合理的項(xiàng)目定位。定位作為一個(gè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略性選擇，是項(xiàng)目確定發(fā)展方向的至關(guān)重要的事情。就像是在管理中常講到的，戰(zhàn)略對(duì)了，策略出點(diǎn)問(wèn)題是可以挽回的，但如果戰(zhàn)略錯(cuò)了，策略越正確，可能就偏離得越遠(yuǎn)，可導(dǎo)致全盤(pán)皆輸。現(xiàn)實(shí)狀況是，很多項(xiàng)目前置條件并不正確。我們看到目前國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，諸多存在著創(chuàng)辦人或董事長(zhǎng)/總經(jīng)理絕對(duì)權(quán)威的現(xiàn)象，戰(zhàn)略性方向基本都由其個(gè)人決策，因此便出現(xiàn)了一些由高層憑借主觀想象對(duì)商業(yè)項(xiàng)目做出定位判斷的事情，結(jié)果導(dǎo)致招商很難達(dá)到理想程度，造成項(xiàng)目不能實(shí)現(xiàn)應(yīng)有的商業(yè)價(jià)值，操作的職業(yè)經(jīng)理人也被一換再換，都成為了定位不當(dāng)?shù)摹盃奚贰薄哪壳氨本┥虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，一些未能實(shí)現(xiàn)成功招商的項(xiàng)目不乏有的處于城市的黃金地段，其招商失敗諸多是因定位偏差所造成，因此好的地段并非是項(xiàng)目招商成功的充分條件，項(xiàng)目定位是否合理亦是十分關(guān)鍵的因素。
二、適應(yīng)性的建筑設(shè)計(jì)
在一定程度上，購(gòu)物中心招商的過(guò)程就好比是中國(guó)傳統(tǒng)的相親過(guò)程，亦十分強(qiáng)調(diào)門(mén)當(dāng)戶對(duì)，項(xiàng)目的地段如同人的身世，建筑本身如同人的相貌，一個(gè)項(xiàng)目如果希望對(duì)國(guó)際一線品牌進(jìn)行招商，則最好是“身世”與“相貌”兼?zhèn)洹Ｄ壳暗默F(xiàn)實(shí)狀況是，“地段”對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的重要性是能夠被充分認(rèn)識(shí)的，但是，建筑設(shè)計(jì)的重要性仍未被普遍認(rèn)知，以相親作為比喻，就是很多人以為好身世便可找到好的女朋友，沒(méi)有去思考如果再加上好相貌便會(huì)有更大的挑選空間。
在開(kāi)店選址過(guò)程中，商業(yè)品牌往往都優(yōu)先考慮入駐城市中的標(biāo)志性項(xiàng)目，這里所指的標(biāo)志性項(xiàng)目可以理解為兩種：一種是現(xiàn)已建成并進(jìn)入運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)實(shí)標(biāo)志性項(xiàng)目，另一種是在建但給人信心可成為標(biāo)志性項(xiàng)目的項(xiàng)目。目前市場(chǎng)上的在招商項(xiàng)目大多都處于在建狀態(tài)，考慮將具備優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)的項(xiàng)目包裝成為一個(gè)“在建的標(biāo)志性項(xiàng)目”，是提升“招商勢(shì)能”的有效方法，這一結(jié)果的達(dá)成，除項(xiàng)目自身的地段、體量、功能等要素外，建筑設(shè)計(jì)師的方案亦至關(guān)重要，因?yàn)橐话闳硕疾粫?huì)認(rèn)為平庸“相貌”的建筑會(huì)成為城市標(biāo)志。同時(shí)，因購(gòu)物中心的最終用家是不同業(yè)態(tài)的零售商，所以在建筑設(shè)計(jì)時(shí)需前瞻性地考慮到不同業(yè)態(tài)對(duì)硬件的需求特征，比如一般超市的層高達(dá)到5.5米為好，而電影院層高需在9米以上，餐飲則要有煙道、燃?xì)忸A(yù)留等。如果在設(shè)計(jì)時(shí)未能為業(yè)態(tài)商家做到針對(duì)性硬件條件的預(yù)留，則未來(lái)招商也就很難成功。
三、合理的招商節(jié)奏把握
在招商執(zhí)行時(shí)，配合工期階段，在合理的時(shí)機(jī)做合適的事情會(huì)起到“事半功倍”的效果。具體而言，不同業(yè)態(tài)類(lèi)別，不同大小面積的零售商，在對(duì)選擇簽約入駐項(xiàng)目的時(shí)機(jī)選擇上都不盡相同，像超市、百貨公司等大型賣(mài)場(chǎng)，應(yīng)該在較早的階段進(jìn)行招商接洽，并最好是讓其參與到項(xiàng)目的深化設(shè)計(jì)過(guò)程中，以便適當(dāng)?shù)匾罁?jù)其需求做出針對(duì)性的設(shè)計(jì)考慮；此外，大型賣(mài)場(chǎng)等主力店的入駐不僅直接影響到購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)布局，而且對(duì)其他店鋪的招商也有很大的促進(jìn)作用，常常能帶動(dòng)整個(gè)購(gòu)物中心后期的順利招商，這主要是源于主力店對(duì)吸引人流所起到的關(guān)鍵作用。而像一般服裝店鋪，就需要進(jìn)入工期后半段時(shí)再正式啟動(dòng)招商，這不僅是因?yàn)檫@些中小店鋪對(duì)商業(yè)硬件設(shè)施無(wú)過(guò)多的特殊要求，還因?yàn)樵谶^(guò)早的時(shí)候這些商家一般也不會(huì)給出十分明確的意向。
四、針對(duì)性的推廣策略
目前諸多發(fā)展商在進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)，帶有典型的住宅思路，如在招商時(shí)選擇大眾媒體進(jìn)行集中廣告投放，制作的招商手冊(cè)如同銷(xiāo)售樓書(shū)般抒情浮夸等。與住宅產(chǎn)品所面向的大眾人群不同，商業(yè)項(xiàng)目在招商時(shí)面對(duì)的基本都是專(zhuān)業(yè)零售商，越是定位高檔次的越是如此，這些零售商都是較為理性與專(zhuān)業(yè)的人群，是屬于小眾范疇。在看招商文件時(shí)，零售商可能更關(guān)注的是區(qū)域的人流、硬件情況等務(wù)實(shí)細(xì)節(jié)內(nèi)容的說(shuō)明，所以不夠務(wù)實(shí)的招商文件不但難以起到實(shí)質(zhì)的推動(dòng)作用，還可能適得其反。并且，運(yùn)用大眾媒體向其傳達(dá)信息亦可能不會(huì)高效，針對(duì)性的推廣才會(huì)更具實(shí)效性。以開(kāi)業(yè)不久的新光天地為例，該項(xiàng)目從始至終都保持了高度專(zhuān)業(yè)的推廣思路，有效推動(dòng)了項(xiàng)目招商進(jìn)程，具體如在招商啟動(dòng)時(shí)邀約針對(duì)性媒體舉行新聞發(fā)布會(huì)造勢(shì)，爾后借助專(zhuān)業(yè)渠道向目標(biāo)客戶進(jìn)行一對(duì)一的招商推介，到一定階段后借助客戶答謝酒會(huì)的形式發(fā)布招商成果，吸引更多新客戶等。
五、專(zhuān)業(yè)及穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)
商業(yè)項(xiàng)目的招商實(shí)際上是一個(gè)合作伙伴的整合計(jì)劃，因?yàn)槊恳粋€(gè)商家都有自己的專(zhuān)業(yè)判斷，新開(kāi)每一個(gè)店鋪一般也都是需要實(shí)現(xiàn)盈利目的，因此商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)主在針對(duì)這些商家的招商過(guò)程中，應(yīng)該是已經(jīng)構(gòu)思了一個(gè)讓目標(biāo)商家都可相信的在項(xiàng)目中的盈利商業(yè)計(jì)劃，并需要招商人員要有系統(tǒng)的思考及表達(dá)，如此才可能給商家更多信心。另外，在招商工作執(zhí)行中，每一個(gè)招商人員不僅是代表個(gè)人，而更是代表其公司，所以招商人員的形象及其在工作中表現(xiàn)出的專(zhuān)業(yè)水平也就成為了商家衡量其公司規(guī)范程度、實(shí)力狀況、以及專(zhuān)業(yè)化水準(zhǔn)的直觀參照，從而影響到對(duì)項(xiàng)目的信賴(lài)，左右招商的結(jié)果。
并且，一般大型購(gòu)物中心的招商工作需要一年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間跨度，業(yè)主無(wú)論是委托代理公司還是自建團(tuán)隊(duì)，保持招商團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性亦是實(shí)現(xiàn)高效招商的重要途徑。如果發(fā)展商頻繁更換項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)或者負(fù)責(zé)人的話，一方面會(huì)因與零售商彼此重新磨合而付出更多的機(jī)會(huì)成本，另一方面也會(huì)使零售商對(duì)業(yè)主公司的穩(wěn)定性產(chǎn)生懷疑，從而增加項(xiàng)目的負(fù)面阻力。
招商加盟之如何突破銷(xiāo)售瓶頸期？ 詳細(xì)??
否達(dá)到對(duì)方的要求，企業(yè)是否能夠了解加盟商的需求，加盟商是否具備加入企業(yè)的條件，種
無(wú)論是西方的營(yíng)銷(xiāo)模式還是國(guó)內(nèi)的營(yíng)銷(xiāo)模式，而國(guó)內(nèi)的營(yíng)銷(xiāo)模式則是基于西方理論的
引進(jìn)和演變的，到目前為止大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：
一、品牌定位的營(yíng)銷(xiāo)模式
概念包括品牌包裝、識(shí)別、更深層次的是品牌的差異化定位，告知消費(fèi)者自身的品牌有何與
眾不同，目前國(guó)內(nèi)成熟的品牌都做到了這個(gè)階段。
二、產(chǎn)品信息告知的營(yíng)銷(xiāo)模式
企業(yè)制造出新產(chǎn)品，只要把產(chǎn)品信息簡(jiǎn)單地發(fā)不出去，就基本上達(dá)到了營(yíng)銷(xiāo)的目的。
但是由于產(chǎn)品之間容易互相抄襲，這會(huì)使得這種營(yíng)銷(xiāo)模式出現(xiàn)嚴(yán)重的問(wèn)題，特別是在做招商
面，企業(yè)要在消費(fèi)者心中塑造良好的品牌形象。
三、消費(fèi)者溝通的營(yíng)銷(xiāo)模式
說(shuō)到市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，解決營(yíng)銷(xiāo)的問(wèn)題就是解決定位與切入點(diǎn)的問(wèn)題。國(guó)內(nèi)很多企業(yè)做到一
定程度就會(huì)遇到銷(xiāo)售瓶頸，無(wú)論是加大廣告推廣力度還是加大招商規(guī)模，都無(wú)法得到突破，
融入大量資金可完全從戰(zhàn)略上突破，但年銷(xiāo)售額幾億元的企業(yè)并不具備這種大步跨越的條
件，那么對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，能突破銷(xiāo)售瓶頸的方法就是通過(guò)區(qū)域市場(chǎng)破局來(lái)解決營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題，
使得經(jīng)銷(xiāo)商有效打開(kāi)或者大幅度提升當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。
對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，首先要解決的問(wèn)題不是空洞地談營(yíng)銷(xiāo)模式和盈利模式，而是真正地去
把當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)和消費(fèi)者了解透徹，了解和品牌定位和企業(yè)能力相符合的區(qū)域市場(chǎng)，了解消費(fèi)者
的內(nèi)心需求以及真正的需求點(diǎn)，找到精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位和切入點(diǎn)，才能突破瓶頸期，把企業(yè)做大做強(qiáng)。
企業(yè)如何突破電商瓶頸？謝謝
任何形式的網(wǎng)站都只是一個(gè)載體，這樣的網(wǎng)站本身所具有的功能在狠大的程度上起到的作用僅僅是信息傳播的作用，它是一個(gè)橋梁。
跨境電商瓶頸如何突破？
跨境電子商務(wù)發(fā)展主要面臨三大瓶頸：其一，跨境物流碎片化導(dǎo)致監(jiān)管困境。其二，跨境網(wǎng)購(gòu)進(jìn)口通關(guān)管理制度改革亟待全面推進(jìn)。其三， 跨境電子商務(wù)統(tǒng)計(jì)制度尚未統(tǒng)一。那么目前有哪些跨境電商可以很好的突破這跨境電商瓶頸呢？據(jù)我所知道的跨境電商里領(lǐng)尚環(huán)球之家就做的不錯(cuò)，領(lǐng)尚環(huán)球之家由美國(guó)、印度、香港等多個(gè)國(guó)家或地區(qū)的IT和貿(mào)易服務(wù)團(tuán)隊(duì)組成，業(yè)務(wù)主要涉及網(wǎng)站和信息系統(tǒng)開(kāi)發(fā)及維護(hù)、海外營(yíng)銷(xiāo)推廣、國(guó)際貿(mào)易服務(wù)等。同時(shí)領(lǐng)尚環(huán)球之家為您保“駕”護(hù)航，一流專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)為您打通出口海關(guān)之路，出口貨物暢通無(wú)阻。
商業(yè)地產(chǎn)怎樣成功招商？
沒(méi)有商家的融合、進(jìn)駐，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就無(wú)法形成商業(yè)價(jià)值，所以商家如何引入、正確引入已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。招商對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的重要性已經(jīng)得到市場(chǎng)的普遍認(rèn)同，但如何正確認(rèn)識(shí)招商、合理安排招商對(duì)于絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商來(lái)講是比較陌生的事情。按照招商順序?qū)φ猩踢M(jìn)行分類(lèi)，有助于開(kāi)發(fā)商清晰思路，對(duì)招商的輕重緩急和商家的價(jià)值關(guān)系做出準(zhǔn)確的判斷。哪些商家先招商，哪些商家后招商，既符合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要，又符合租金或商鋪售價(jià)最大化的需要，這無(wú)疑是開(kāi)發(fā)商最期望的，但是實(shí)際情況卻恰恰相反，不當(dāng)?shù)恼猩添樞驎?huì)阻礙開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行，而且抑制項(xiàng)目租金或銷(xiāo)售利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。中、大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商按照招商順序的先后，可以劃分為以下四個(gè)步驟：開(kāi)發(fā)前期招商、開(kāi)發(fā)中期招商、開(kāi)業(yè)招商和開(kāi)業(yè)后招商。
開(kāi)發(fā)前期招商開(kāi)發(fā)前期招商指商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)期間就需要進(jìn)行的招商，通常指大的主力商家及娛樂(lè)體驗(yàn)商家的招商等，大的主力商家包括大的百貨店、家居建材店、超市、大賣(mài)場(chǎng)等，娛樂(lè)體驗(yàn)商家當(dāng)中的電影等。之所以要先期進(jìn)行上述招商，有以下原因：這些商家往往有開(kāi)店的不同技術(shù)要求，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)需要針對(duì)性解決不同主力商家的需求；主力商家的經(jīng)營(yíng)模式、檔次等將直接影響項(xiàng)目的檔次和未來(lái)定位的形成，沒(méi)有適合的主力商家進(jìn)駐，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位形成的難度會(huì)很大，甚至不可能； TIPS：主力商家的招商對(duì)其他店鋪的招商有極大的促進(jìn)作用，不僅有利于租金的提升，對(duì)于采取商鋪出售方案的商業(yè)地產(chǎn)的商鋪價(jià)格的提升都將是超越性的；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模越大，風(fēng)險(xiǎn)越高，顯而易見(jiàn)，開(kāi)發(fā)前期招商有利于降低投資商的投資風(fēng)險(xiǎn)和開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)！
開(kāi)發(fā)中期招商指開(kāi)發(fā)商為了推動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的招商，按照項(xiàng)目的市場(chǎng)定位進(jìn)行有選擇的、品牌商家的招商。開(kāi)發(fā)中期的品牌招商工作是絕大多數(shù)不成熟的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和不成熟的管理商所普遍忽視的，往往就招商而招商，沒(méi)有清晰的思路和招商對(duì)象的層次，這樣忽視依照市場(chǎng)定位選擇品牌和品牌價(jià)值的招商往往是事倍功半，不僅招商效率低，而且這樣的招商工作最終會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的定位發(fā)生偏差，甚至根本無(wú)法形成。TIPS：開(kāi)發(fā)中期招商的核心在于根據(jù)市場(chǎng)定位進(jìn)行的有選擇的、品牌商家的招商，在確定招商目標(biāo)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商也好，招商顧問(wèn)機(jī)構(gòu)也好，如果對(duì)項(xiàng)目定位不做針對(duì)性研究，就盲目進(jìn)行招商推進(jìn)，招一些不相干的商家進(jìn)來(lái)，不僅影響項(xiàng)目定位，而且起不到帶動(dòng)租金、帶動(dòng)招商效率的作用。開(kāi)發(fā)中期如果成功招進(jìn)和項(xiàng)目定位匹配、品牌帶動(dòng)力強(qiáng)勁的商家，將意味著項(xiàng)目可以得 到預(yù)期的成功。 開(kāi)業(yè)招商指開(kāi)發(fā)商委托專(zhuān)業(yè)的招商顧問(wèn)機(jī)構(gòu)、管理商或自己為了項(xiàng)目順利開(kāi)業(yè)所進(jìn)行的針對(duì)大批中小商家的招商工作。開(kāi)業(yè)招商最核心的特點(diǎn)就是針對(duì)大批中小商家招商，和開(kāi)發(fā)前期招商、開(kāi)發(fā)中期招商的對(duì)象有顯著的區(qū)別。 TIPS：既然開(kāi)業(yè)招商是針對(duì)大批中小商家，而且往往開(kāi)業(yè)招商的時(shí)間目標(biāo)很緊迫，那么招商的效率就成為所有開(kāi)發(fā)商、管理商關(guān)注的問(wèn)題。開(kāi)業(yè)招商需要注意另外一點(diǎn)：大批中小商家的招商如果能夠?qū)崿F(xiàn)租金的最大化和招商時(shí)間的最短化，那么這樣的開(kāi)業(yè)招商才是成功的。很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)招商完全是以招滿為目標(biāo)，不惜租金大面積損失或完全損失的代價(jià)，形式上完成招商，這種情況一旦發(fā)生，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)前景就值得擔(dān)憂。開(kāi)業(yè)后招商是指項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后，管理商進(jìn)行的招商工作，根據(jù)項(xiàng)目定位進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)整。
TIPS：開(kāi)業(yè)后的招商又可以分為補(bǔ)充性招商和二次定位性質(zhì)的招商。補(bǔ)充性招商指前期招商不存在定位失誤、品牌招商不到位等宏觀問(wèn)題，僅針對(duì)前期招商中的小問(wèn)題進(jìn)行修正，或者把剩余的商鋪招滿的情況。如果開(kāi)業(yè)后的招商屬于補(bǔ)充性招商，那么就說(shuō)明前面的招商工作是成功的，開(kāi)發(fā)商和管理商都可以大大出一口氣了，如果不是，情況就很值得擔(dān)憂了。二次定位性質(zhì)的二次招商實(shí)際上宣告前面的招商工作是失敗的，開(kāi)發(fā)商、管理商不得不在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后回頭去重新做前面的招商工作，很顯然，開(kāi)業(yè)以后做開(kāi)發(fā)前期的招商工作存在很大的問(wèn)題，因?yàn)橐粋€(gè)現(xiàn)房的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目滿足哪類(lèi)主力商家，就只能招哪類(lèi)商家，結(jié)構(gòu)無(wú)法調(diào)整，即使調(diào)整，一方面要增加成本；另一方面，諸如電影等娛樂(lè)商家，改動(dòng)幾乎也無(wú)法滿足商家的需要。以上是按照招商順序劃分的招商類(lèi)型，這樣劃分是希望說(shuō)明上述四個(gè)階段的招商有不同的招商目標(biāo)，每個(gè)階段的任務(wù)都很具體，如果因?yàn)椴僮鲉?wèn)題發(fā)生順序的顛倒，那么招商的結(jié)果和效率會(huì)受到比較大的影響，甚至招商工作無(wú)法完成。很多商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商往往忽視或者沒(méi)有能力完成開(kāi)發(fā)前期、開(kāi)發(fā)中期的招商工作，把這兩個(gè)階段的招商任務(wù)都放到開(kāi)業(yè)招商階段進(jìn)行，如果沒(méi)有知名商家進(jìn)駐，帶動(dòng)或協(xié)助招商，這種情況特別容易導(dǎo)致二次定位、二次招商。總之，按照招商順序進(jìn)行的商業(yè)地產(chǎn)招商分類(lèi)很大程度上體現(xiàn)的是完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的招商步驟，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，專(zhuān)業(yè)化水平比較低的開(kāi)發(fā)商幾乎無(wú)法按照上面的步驟進(jìn)行招商，但不能因?yàn)閷?zhuān)業(yè)化水平低招商不利，去否定上述招商步驟對(duì)招商提出的階段性目標(biāo)的要求，開(kāi)發(fā)商專(zhuān)業(yè)化水平越高，越有可能按照上述步驟無(wú)差錯(cuò)完成招商。
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