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文/陳雷 諸葛找房首席分析師
本文系百度App“返鄉(xiāng)樓市見聞”系列第11篇
距離過年還有十多天，在山東德州老家工作的表弟就頻繁給我打電話，問什么時候回家。我知道他是想等我回家后問問什么時候買房合適。老家趕上棚改拆遷，表弟家拆遷后一共分了4套房子，叔叔住一套，他住一套，還有兩套準備賣掉，去城里買個房。
以前在城里買房對我們村子里的人來說，是絕對的奢侈，很多人耗費數(shù)十年積蓄才能湊得起一個小二居的首付。記得小時候，誰家在城里買個房，那是至高無上的榮耀。而現(xiàn)在，因為棚改，很多人輕而易舉地實現(xiàn)了這樣的夢想。我們村一百余戶人家，最多的分得12套房，平均每戶3套房。
圖：農村拆遷現(xiàn)場
2020年德州計劃改造棚戶區(qū)共計82個項目61161套住房，其中2020年提前開工的19006套。而2020年德州的新房銷售面積815.56萬平方米，同比增長14.4%。商品住宅銷售面積728.64萬平方米，同比增長18.5%，如果按照平均每套房100平米來算，大概是7.3萬套房子，棚改計劃占比銷售的83%。可以肯定地說，2020年興起的棚改不只是去庫存，更是徹底改變了三四線的發(fā)展軌跡。
前天和高中同學聚餐，敘完當年的同學情之后，我調侃他們，咱大德州最近發(fā)展相當迅速啊，一個四線城市，感覺都快趕上北京的四環(huán)了，高樓林立，小區(qū)一個接一個，而且看上去還很高端，容積率、綠化率、物業(yè)管理和周邊生活配套都相當有范。
圖：從家里看出去，遍地都是新蓋好的樓和施工項目
同學苦笑著說：以前我還比較建議你在北京混不下去的話，可以回家，但現(xiàn)在你可能回不起了。表面上看，成立了幾年的開發(fā)區(qū)修建的很好，但真正盈利的企業(yè)沒有幾個。而高鐵站修在距離城區(qū)幾十公里外的地方，周圍什么配套都沒有，城區(qū)開車過去要1個多小時，因為位置偏僻，年初剛開盤的時候4000不到，無人問津，現(xiàn)在均價7000多，還要搶。整個城市沉浸在買房的氛圍里面，實體經(jīng)濟發(fā)展凋敝。諷刺的是，我從北京坐高鐵回德州，也是一個小時。
趕忙查了一下數(shù)據(jù)，結果令我大吃一驚。德州市2020年商品房銷售額482.44億元，增長47.1%，其中，住宅銷售額434.53億元，增長52.8%。而2020年德州GDP為3308億元，同比增長6.7%。52.8%對比6.7%，房地產市場絕對是瘋了。
6個同學里面，還有1個同學沒買上房。房價上漲后，收入并沒有相應提高，而2020年買房的那些人，要么就是本來就準備了積蓄想買大三居，結果沒來得及迅速上車，但還能勉強換成小二居；要么就是像我弟弟那樣的拆遷戶，有一筆意外之財。
表面看，德州的銷售市場喜人，房價上漲很快，但越漲人們的購房熱情越高，于是那位沒有買房的同學抱怨，到底哪里冒出來那么多有錢人。我把弟弟的故事講給他聽，他沉默不語。其實我還有個更殘酷的故事沒講，北京大興第二國際機場修建的時候，一個朋友的舅舅拆遷分了21套房，小姨分了13套。
改革開放改變中國用了40年，而棚改只用了1年就讓德州的房價飛了起來。
德州所在的山東省也是棚改大戶，已連續(xù)四年棚改總量位居全國第一。
2020年山東省棚戶區(qū)改造計劃開工84.33萬套，基本建成23.72萬套，并將通過加快公租房竣工分配等完善住房保障市場。2020年全國棚改計劃量為580萬套，山東占比為14.5%左右。
這其中，尤以菏澤最為知名。菏澤原本是個默默無名的四線城市，在山東的經(jīng)濟水平也不高，2020年排名倒數(shù)第五，總量僅1356億元。不過，2020年12月中旬，一則率先取消限購的政策，讓它一夜爆紅，也讓外界看到了這個城市的棚改成績，其2020年、2020年、2020年棚改規(guī)模連續(xù)三年位居全國設區(qū)市首位，被媒體戲稱為“拆遷第一市”。菏澤的棚改經(jīng)驗成為各地效仿的榜樣。
“我市創(chuàng)造的‘菏澤棚改速度’得到了各級各部門的廣泛認可，全省棚戶區(qū)改造工作現(xiàn)場會連續(xù)兩年在我市召開，省內外50多個城市先后到我市考察學習棚改經(jīng)驗，廣西壯族自治區(qū)專門邀請我市作了棚改經(jīng)驗介紹，菏澤的知名度、美譽度有了明顯提高。”菏澤市住建局局長吳修印說。
不過，與此同時，菏澤當?shù)氐姆績r迅速躥升。數(shù)據(jù)顯示，2020年菏澤棚改加速之前均價為5000元/平米，2020年均價達到8000元/平米，3年時間漲幅超60%。貨幣化棚改無疑是最大的推手。
高房價之下，三四線的上班族成為最大的受害者。山東的三四線有個三好女婿標準：醫(yī)生、教師、公務員。而現(xiàn)在尷尬的是，買不起房的也是這三類人。
一年內銷售額增長52%，德州這種過度急功近利的棚改現(xiàn)象令人擔心，這明顯屬于需求透支，后期如果沒有相應的經(jīng)濟支撐，經(jīng)濟下行在所難免。而房價如果沒有居民消費上漲支撐棚改大媽獲5套房，長期橫盤也是大概率事件。
棚改大旗一揮，數(shù)以萬計的房子崛地而起，房價應聲上漲。2020年德州的棚改計劃還未出爐，但已經(jīng)出爐的幾個省市狀況堪憂棚改大媽獲5套房，很多省份計劃被攔腰斬。我們村一期拆遷結束后，趕上棚改貨幣化改革，開發(fā)商幾乎沒有什么利潤，二期很自然就被擱置了。
棚改對資金來源的依賴性極其嚴重，如房企融資情況一樣，2020年融資環(huán)境放松，企業(yè)紛紛無節(jié)制的貸款，導致2020年開始進入償債高峰期，調控超預期，市場下行較為嚴重，大型房企紛紛打雞血縮編制，小型房企在寒冬面前瑟瑟發(fā)抖，能不能熬過尚是一個未知數(shù)。
棚改亦如此。2020年下半年棚改貨幣化改革，失去資金支持又沒有自身支柱產業(yè)的三四線，拿什么去滿足老百姓對于住房的渴望，尤其是之前大刀闊斧地拆遷，已經(jīng)給他們內心留下深深的印象。子曰：不患寡而患不均。同一個村子的拆遷如果標準不一，二期推行下去的可能性幾乎為零。
2020年銷量暴漲，去庫存效果顯著，卻是建立在大量的棚改基礎之上，而棚改結束后呢，又將會有大量的庫存產生。用棚改貨幣化刺激去庫存，簡單粗暴，但帶來的負面效應也不少，一旦樓市生變，很可能會成為受害者。
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