置業(yè)顧問賣房賣不過職業(yè)中介？開發(fā)商抱怨被“渠道”綁架，36創(chuàng)業(yè)加盟網(wǎng)給大家?guī)碓敿毜慕榻B，讓更多的人可以參考:置業(yè)顧問賣房賣不過職業(yè)中介？開發(fā)商抱怨被“渠道”綁架。
近段時間，去巫家壩看過房的市民，一定會對站在售樓部外的渠道工作人員“搶人”的現(xiàn)象深有感觸。
所謂“渠道”，其實是中介的一種職業(yè)中介，是幫助房地產(chǎn)企業(yè)完成營銷業(yè)績的公司。渠道的主要工作內(nèi)容是：拿代理商給的樓盤，“下發(fā)”到其他中介公司讓其銷售，若自己手里有客戶資源也可以直銷。渠道工作人員銷售的主要手段，就是帶客戶到自己代理的項目去看房，促成交易。自去年以來，巫家壩各大地產(chǎn)項目的售樓部旁，都存在著渠道公司。
渠道本來是協(xié)助營銷的，但最近有業(yè)內(nèi)人士抱怨說，昆明的不少房地產(chǎn)開發(fā)商被渠道“綁架”了，找渠道賣房子，需要支付高額的傭金。
現(xiàn)狀：售樓部外“渠道”扎堆 拉人看房
6月23日，時報記者來到巫家壩，發(fā)現(xiàn)多處售樓部外的道路上都有渠道工作人員聚集。客戶不管是開車或是步行，都會受到“來售樓部看房”的盛情邀約。在渠道工作人員的帶領下，記者先后到了保利、綠地、世貿(mào)等多個項目的售樓部看房。
“我還想去看一下招商公園大道的住宅。”當記者提出想去看渠道工作人員并未推薦的項目時，對方表示“其他項目的戶型與招商公園大道項目差不多，而且價格更低”。
“我們是渠道，跟開發(fā)商售樓部里面的置業(yè)顧問不一樣。你從我們這里買，比在售樓部買享受的優(yōu)惠更多。我們的費用是開發(fā)商結算的，從我們這里買房子不用給我們費用，只是去看房的時候需要做個登記，證明是我們帶你進去的。”該工作人員說。此人表示，招商公園大道項目不是他的合作對象，因此不清楚項目的優(yōu)惠條件。“如果你想去看，可以去，我在這里等你。你如果還想看巫家壩的其他項目，我再帶你去。”
記者從此人處了解到，目前巫家壩大部分項目都是跟渠道有合作。“如果有人來看房子，那我們肯定會先向顧客推薦我們合作的地產(chǎn)項目，畢竟我們也是有任務的。”他說。
揭秘：項目定價之初就包含渠道費用
據(jù)熟悉渠道公司的業(yè)內(nèi)人士介紹，渠道工作人員的傭金與項目的價值緊緊掛鉤。目前，昆明市場住宅的傭金為2%-5%，公寓的傭金為8%，而文旅項目的傭金更高，像西雙版納的一些文旅項目，傭金高達15%。“好賣的項目點位低、不好賣的項目點位高”，據(jù)稱，目前昆明市場上的品牌項目最低的傭金僅0.9%。而項目好不好賣，主要取決于區(qū)位、戶型和教育配套三方面。
說到不正規(guī)渠道公司的亂象，這位人士表示，一些小的渠道公司存在“兩邊收錢”的現(xiàn)象，不僅從開發(fā)商手里收傭金，還收客戶的“前傭”，比如“3萬抵6萬”這種，購房者支付的3萬元，就是渠道的費用。除此之外，很多渠道人員在路上截客，“不合作就詆毀”，擾亂了市場秩序。
“羊毛出在羊身上。房子的成本和利潤就擺在那里，最終都轉(zhuǎn)嫁給購房者來承擔。”這位人士透露，很多地產(chǎn)項目在定價之初，就將渠道費用包含其中，購房成本提高，房子定價自然就高。
開發(fā)商：渠道是把雙刃劍
時報記者向昆明某知名地產(chǎn)公司的一位高管了解到：如今，開發(fā)商某種程度上確實已被渠道“綁架”。選擇渠道幫助項目營銷，實屬無奈之舉。“不上渠道，來訪的客戶就少。目前昆明地產(chǎn)市場亟需相關部門進行規(guī)范管理，讓開發(fā)商和渠道公司相互制衡，控制渠道傭金的上限，讓昆明房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”
“渠道的目的就是促成房屋交易。他們?yōu)榱速u房甚至可以說是不擇手段，如果你的項目沒有和渠道合作，渠道除了不向客戶推薦以外，甚至還會搶走原本意向是你這個項目的顧客，從而導致客源更加不穩(wěn)定。而且地產(chǎn)公司都是有業(yè)績要求的，開發(fā)商也需要完成自己的業(yè)績，這樣，渠道開出高額傭金也只能接受，但其實所有增加的購房成本最終都會由購房者買單職業(yè)中介，所以這個行業(yè)當下的發(fā)展是不健康的。”這位高管如是說。
雖然渠道工作人員幫助賣房，為開發(fā)商緩解了一些銷售壓力，但由于部分人太急功近利，渠道賣房的問題也在逐漸暴露。“我們收到最多的投訴就是虛假宣傳，渠道為了賣房子什么都敢承諾，最后問題全部丟給開發(fā)商來扛。三四年前，昆明北市區(qū)某個教育大盤，由于渠道公司胡亂承諾，導致業(yè)主維權事件不斷上演。”這位高管說，由于今年受疫情影響，許多項目的營銷負責人不得不“砍推廣、砍活動”，面對巨大的銷售壓力，無奈之下只有選擇渠道公司來幫助解燃眉之急。（都市時報）
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