小縣城(小縣城沒有春天)，36創(chuàng)業(yè)加盟網(wǎng)給大家?guī)碓敿毜慕榻B，讓更多的人可以參考:小縣城(小縣城沒有春天)。
2000年過去了，我很懷念它。
那時候天空很藍，空氣很甜。
午間在閣樓里睡覺，抬眼能看到奶牛一樣的肥白云朵，閉眼能聽到嘴癢的知鳥在耳邊唱歌，只要想建房子，就能去申請住宅用地，批下來了交一兩萬的土地出讓費，就可以造房子。
那時候的我們，誰也沒想到不出十年，國家就不讓我們自己造房子了，必須買政府的。
就像大家年輕時候交養(yǎng)老金，期待國家養(yǎng)老，后來有一天國家說這事我們不管，養(yǎng)老還得靠你們自己，錢退回給你們，交了多少退多少。
周杰倫剛剛刮起龍卷風，霆鋒抱著吉他唱著《因為愛所以愛》，清華大學的盧庚戌邀請李健成立水木年華，正在籌備第一張專輯。
那時候，萬科全年銷售額還只有330萬元，利潤則要在此基礎上除以10。
碧桂園才剛剛走出順德，還沒走向全國，只是落子廣州和佛山，而恒大的第一個項目金碧花園剛剛創(chuàng)造了廣州晝夜排隊購房、日進億元的銷售奇跡，那時候還沒有融創(chuàng)，孫宏斌正帶著順馳在天津攻城略地。
那時候，武漢的房價均價不過2000，我的家鄉(xiāng)，一個五線小縣城的均價550元。
17年后，翻了足足十倍，均價達到了5500，部分樓盤甚至已經(jīng)到了8000，而開車只需兩個小時就能到的江夏區(qū)，此刻的房價也不過八千。
01
風口上的豬
縣城屬于那種典型的人口流出代表，大量的外出務工人員涌入北京、上海、浙江和廣東，城市里頭晃悠的除了遛狗逗鷹的老年人和臉蛋青澀的學生，幾乎都是一些個體商戶，很少看到皮膚黝黑的青壯年，而在縣城下面的農(nóng)村里頭就更少了，幾乎只有老人和小孩留守在家。
至于產(chǎn)業(yè)，除了一個大多數(shù)都只是圈地拿政府補貼的工業(yè)園之外，沒有任何一家像樣的企業(yè)。
2017年之前，縣中心的房價常年在2000-3000中間浮動，如同一碗擺在桌面上的水，穩(wěn)得不行。
2013年的時候，曾短暫地突破了3500，不過沒多久又重新跌了回來。
那個時候的一波上漲，原因是為了擴大城市面積，政府搞了個東進西拓，要搞兩個新城，我的發(fā)小老豬從小就跟著老頭子養(yǎng)豬，后來的產(chǎn)業(yè)越做越大，在縣城東方郊區(qū)的位置辦起了工廠，沒想到這廠子后來成了規(guī)劃中的核心地帶，百米開外就是新政府所在地。
但是，養(yǎng)豬的挨著政府，就像《金瓶梅》中的潘金蓮和武大郎，《水滸傳》中的一丈青與矮腳虎，看上去就不登對。
而且，規(guī)劃地圖中，東南西北方向都是什么市體育中心、商業(yè)綜合體、人民公園……隱隱一副政務核心CBD的模樣。
老豬喝的墨水不多，我們上高中時候，他就已經(jīng)在廣東闖蕩江湖了，后來被生活這婊子狠狠的敲了無數(shù)悶棍，灰頭土臉的回到縣里。
但，他不僅吃過豬肉，還見過豬跑，聽到這個消息之后，他如同《少林足球》中被靈魂歌手醬爆給感染了的豬肉榮一樣，雙眼猛的冒出一團火，飛快的拆掉了養(yǎng)豬場，1992年的楊國強從包工頭搖身一變成了房地產(chǎn)商，15年后，五線小縣城的老豬同樣搖身一變，從賣豬肉的跨界了幾重山，也變成了房地產(chǎn)商。
當時新城規(guī)劃這個概念，在各方宣傳下，火得一批，老豬的房子賣的飛快，真正應了那一句老話：站在風口上，豬都能飛。
更可怕的是，當年如火如荼的大跳步似的建新區(qū)，數(shù)十家開發(fā)商，有八家都是跟老豬一樣，沒有過任何開發(fā)經(jīng)驗，拿錢袋子往頭上一套，改頭換面就搞起來了地產(chǎn)開發(fā)。
大家齊心協(xié)力眾志成城，一門心思撲在蓋房子，一門心思撈銀子。
這些沒有金剛鉆偏要攬瓷器活的人，幾乎沒有一個愿意搞配套、搞商業(yè)、搞學區(qū)。
在他們看來，這玩意兒純屬燒錢，浪費，蓋個3-7層的商業(yè)，遠遠不如搞一棟24的高層，或者33樓的超高層。
當年搶房的那些人看到的是，形態(tài)各異的規(guī)劃概念，飽含期冀的未來預期。
再加上開發(fā)商像是在「做慈善 」似的賣房，什么「零首付 」，什么「五千抵三萬」，什么「 購房送裝修送家電，甚至還有送車的豪禮」，人們便一擁而上。
殊不知，任何營銷手段的本質(zhì)都只有一個：羊毛出在羊身上。
人們蜂擁而至，但一時火熱的背后是：我們這個典型的四線末的城市，市里常住人口不過30萬，土地面積卻有2968公里，明顯可以看出，土地面積遠遠超過了人口，換而言之，只要地方有那個心，每個人都可以給你建一棟房子。
但是，這些東西，普通人民是看不到，也想不到，更不會去想。
新區(qū)規(guī)劃得再好，也沒有那么多人去填滿，去了的人圖的預期，但萬萬沒想到的是，他們只想干一票，撈了錢就跑路。
02
清晨的韭菜
然而，這還只是新區(qū)中的住宅產(chǎn)品，商業(yè)綜合體就更不用說了。
開發(fā)商都知道縣城商業(yè)難做，原因在于人們的消費習慣難以更改。
就好比現(xiàn)在，即使老家已經(jīng)新建了幾個大型的商業(yè)綜合體，甚至還有萬達廣場這樣的巨頭，但人流量比起老城區(qū)一個開了十五年的老商場，依舊是天差地別。
對，就是湖北小城市中的巨無霸—中百倉儲。
就是這個家伙，把控著縣城80%以上的商業(yè)流量，縣城的商業(yè)幾乎是一片死海，無論你怎么搞，都只能分享其余20%的流量，且，盯著蛋糕的還不是一家。
當時年幼的我，就在新區(qū)做商業(yè)策劃，但是因為眼界和經(jīng)驗問題，搞來搞去沒有任何進展，老板神通廣大，不知道從哪里請來一個大城市的來客，一個頂尖的商業(yè)地產(chǎn)操盤手。
這位爺，在做了一個神級的市場調(diào)研后，跟思過崖上的君子劍岳不群一樣，開始了閉門修煉，一周后出關(guān)，于是一套集產(chǎn)品、招商、銷售于一體的系統(tǒng)化“吸血”方案就擺在我這位原策劃總監(jiān)的面前：
既然是銷售，那就要從產(chǎn)品形態(tài)上，確保商業(yè)是可售的，中心一個盒子MALL，周圍一圈商業(yè)街，哪怕是四層的也無所謂，加大臨街面，多做內(nèi)街，哪怕有死角也無所謂；
然后把中心的盒子MALL以意向簽約的形式名義上盤活，本地商業(yè)不來，我們不怕。
我們找全國知名的商業(yè)企業(yè)，王府井就挺好，把意向簽約做了，至于“來不來”無所謂，先把簽約儀式做大，推廣面做寬，要做到人盡皆知，給后期的商戶信心。
至于以后能不能真的進駐，那是以后的事情。
趁著意向簽約的熱乎勁兒，抓緊賣商鋪，把圍繞盒子MALL的一樓、二樓臨街鋪先賣了，至于高層區(qū)的，如果賣不掉，直接抵押給銀行。
一切迎刃而解，還得是大城市里來的人吃過見過，真心會玩兒。
第一，成功把10萬方的商業(yè)切割成4萬方的盒子MALL+6萬方的街鋪；
第二，有了王府井意向簽約的盒子MALL，商業(yè)就看起來有了核心，讓人對未來的人流量充滿期許；
第三，有了人流量的期許，圍繞盒子MALL的街鋪就看起來有了價值，起碼低層區(qū)的街鋪銷售沒問題；
第四，高層區(qū)的街鋪，有了低層區(qū)的售價背書，即便抵押給銀行，抵押價格也不會低。
更關(guān)鍵的是，有了王府井的概念背書，有了商業(yè)背書，連40萬方的住宅都賣的比周邊貴15%。
兩年后……
街鋪的低層區(qū)已經(jīng)銷售七七八八，高層區(qū)已經(jīng)從銀行套出來了現(xiàn)金；預售的住宅早已售罄，綜合售價比預期高了15%以上，但交房日期已經(jīng)過去一年半，別說水電消防毫無動靜，建筑立面都還沒做好。
我離職以后，只要經(jīng)過那里都看到有人在維權(quán)。
而商業(yè)方面，曾經(jīng)意向簽約的王府井在考察完商業(yè)環(huán)境后，果斷撤場……
盒子MALL爛了，低層區(qū)的街鋪租不出去，買的住宅交房遙遙無期，甚至有爛尾的趨勢。
當時，那個老板是親口跟我這么說：“你們當?shù)卣猩蹋盐因_過來搞商業(yè)地產(chǎn)，我就騙你們這些當?shù)厝耍瑩埔黄本妥撸乙院蟛粫谶@里再砸一毛錢。”
再后來，那個同樣是野路子出身的開發(fā)商，跟溫州江南皮革廠的黃鶴一樣，帶著小姨子跑路了，從此，再也沒有回來過。
但是，跟黃鶴因為經(jīng)濟危機而破產(chǎn)不同的是，那哥們吸了無數(shù)血之后，早已賺得盆滿鍋滿，跑到江夏區(qū)拿了幾塊地不說，還在光谷附近收購了一個爛尾樓，混得風生水起。
03
似火的驕陽
到了2016年，新城區(qū)幾乎已經(jīng)建設完成，但是一如我所料的是，人流量寥寥無幾。
住宅方面一到晚上，亮燈率慘不忍睹，入住情況就可想而知了，而商業(yè)方面那20%的蛋糕實際分下來，連1%都不到，賣不出去，租更租不出去，后來，大佬們出手了，不得不感慨，在房價的走勢上，政府這個最大牌的玩家，的確有著超強的控制力。
樓市像天上的云朵，隨手都能捏成各種形狀。
一個毫無競爭力的小城市，房價究竟是怎么在一年內(nèi)從3000漲到近7000，而新區(qū)的房價更是直逼8000的呢？
我初略的算了一下，前前后后，地方大佬打出了一套組合拳，這套拳法之中，總共有五招。
第一招，教育資源重新分配
在此之前，市里除了幾所公立高中之外，在下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，尚有四所公立高中，每個可以容納3000多名學生，是廣大鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)就讀高中的首選。
一來，市區(qū)高中對中考考分要求更高，在本來教育資源就十分貧乏的鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，能考上市高中的鳳毛麟角，二來，市里的生活成本要比鄉(xiāng)鎮(zhèn)高出不少，對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)家庭來說，壓力很大。
那時候，鄉(xiāng)鎮(zhèn)高中和市高中你走你的陽光道我過我的獨木橋，兩不相干，樂得自在。
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